공공영역에서의 렌트추구 행위가 부동산 자산에 미치는 영향

Abstract

본 연구는 공공영역에서의 렌트추구 행위가 부동산 자산에 미치는 영향을 파악한다. 이를 분석하기 위해 신천역에서 잠실새내역으로의 역명 변경 과정에서 발생한 이익집단의 렌트추구 행위를 분석하고 실제 역명 변경으로 인해 잠실새내역 주변 아파트 가격이 상승했는지를 확인한다. 분석에 사용된 변수 데이터는 국토교통부의 실거래가 공개시스템의 실거래가를 기준으로 잠실새내역 700m 반경의 7개 단지와 잠실역 및 잠실나루역까지 포함한 잠실3라인 그리고 비교 지역으로 송파5동(방이동, 삼전동, 석촌동, 송파동, 풍납동)의 총 155단지 아파트의 면적별 가격을 사용한다. 분석을 위한 주택특성, 입지특성, 시점특성은 네이버 부동산, 부동산 뱅크, 호갱노노 아파트 앱을 참고하여 구성한다. 분석 방법으로는 헤도닉 가격 결정 모형의 선형함수와 준로그함수를 통해 2017년 역명 변경 이후 잠실새내역과 잠실역 및 잠실나루역, 잠실새내역과 송파5동, 잠실3라인(잠실새내역, 잠실역, 잠실나루역)과 송파5동 가격 차이를 분석한다. 또한 헤도닉 가격 결정 모형의 내생성 문제를 해결하기 위해 이중차분 분석(DID, difference in difference)을 사용해 잠실새내역 역명 변경이 각 지역 별 아파트 가격에 영향을 미쳤는지 여부를 파악한다. 분석 결과, 잠실새내역과 잠실역 및 잠실나루역, 잠실새내역과 송파5동, 잠실3라인과 송파5동 사이의 비교 모두 유의미한 차이가 있음을 확인할 수 있다. 이를 통해 잠실새내로의 역명 변경이 일차적으로는 잠실새내역 주변 아파트 가격 상승에 유의미한 영향을 주고 나아가 잠실3라인에도 영향을 미쳤다고 해석할 수 있을 것이다. 실증분석을 통해 잠실새내역뿐만 아니라 잠실3라인에게까지 역명 변경으로 인한 아파트 가격 증가가 관찰되고 있다는 것은 역명이 공공재로서 인위적인 렌트를 가지고 있음을 의미한다. 역명 변경을 통해 아파트 집값에 상승을 이뤄낸 잠실새내역 주변 아파트 단지는 이전 성내역을 잠실나루역으로 변경하면서 학습한 렌트추구 메커니즘을 반복했다고 볼 수 있다. 이는 다른 지역이나 아파트 집단 역시 잠실새내역의 경우를 통해 렌트추구 행위를 학습하고 이익 집단화할 수 있으며 앞으로의 시설유치 갈등이 더 첨예하게 나타날 수 있음을 의미한다. 또한 실제 역명 변경 과정에서 존재하는 렌트를 실증하는 것은 앞으로 역명 변경 과정에서 소모될 렌트추구 비용을 가늠하게 한다. 그러나 위와 같은 렌트추구 행위를 정부실패로 인식하여 공공재 공급자를 시장으로 변경하거나 더 강력한 정부의 개입을 촉구해야 하는 것은 아니다. 잠실새내역 역명 변경 과정에서 렌트추구자들이 정보를 독점하고 이해관계자들의 범위를 제한하고 있기 때문에 렌트심판자 혹은 렌트손실자로서 잠실새내역 주변 가게 및 비용을 부담하게 된 서울시민 그리고 역 이용자들이 이를 제재하지 못하고 있음을 확인할 수 있다. 이에 역명 개정 과정 전반에 대해 투명하게 정보를 공개하고 이해관계자의 범위를 확장하여 의견을 수렴할 수 있는 공공의 장을 통해 시민사회가 합리적 무시에서 벗어날 수 있도록 해야 한다. 그러나 본 연구는 실거래가 공개시스템에 기록된 실거래가가 시세와 달리 다운계약으로 인해 부정확할 수 있다는 점 그리고 실제 역명 변경과정에서의 렌트추구 비용을 렌트추구 행위를 통해 얻을 수 있는 렌트로 가정했다는 점에서 한계가 있다.;The purpose of this study is to investigate the effect of rent-seeking behavior in the public sector on real estate. This paper analyzes the rent-seeking behavior of interest groups while renaming Sincheon station to Jamsilsaenae station and the change in the price of the apartments near Jamsilsaenae station. This paper uses linear and semi-logarithmic regression model of Hedonic price model to analyze the price difference between Jamsilsaenae station and Jamsil and Jamsilnaru station, Jamsilsaenae station and Songpa 5-Dong (Bangi-dong, Samjeon-dong, Seokchon-dong, Songpa-dong, Pungnap-dong), Jamsil 3 Line (Jamsilsaenae station, Jamsil station and Jamsilnaru Station) and Songpa 5-Dong after the change of the name of the Jamsilsaenae station in 2017. In order to solve the endogeneity problem of the Hedonic price model, DID (Difference in Difference) was used to investigate whether the change in the name of Jamsilsaenae station had an effect on apartment price. For the data, the real transaction price of The Ministry of Land Infrastructure and Transport was used, which includes the price of seven apartments within 700m of Jamsilsaenae Station, Jamsil and Jamsilnaru station, and Songpa 5-Dong. For control variables, the types of houses, their location properties, and the time of contract from Naver Real Estate, Real Estate Bank, and Hogangnono Apartment mobile application were used. The result indicated that there are significant differences between Jamsilsaenae station and Jamsil and Jamsilnaru station, Jamsilsaenae station and Songpa 5-Dong, and Jamsil 3 Line and Songpa 5-Dong. Renaming the station to Jamsilsaenae primarily had a significant effect on the rise in apartment prices near Jamsilsaenae station and further affected Jamsil 3 Line. In other words, the rent-seeking interest group of Jamsilsaenae successfully increased the housing price means that naming the station is artificial rent as public goods. This phenomenon is similar to the case of renaming Seongnae station to Jamsilnaru station in 2010, which implies that other areas or apartment groups can also learn the rent-seeking behavior and cause a conflict over public facilities in the future. In addition, demonstrating the existing rent in the station renaming process allows us to estimate the rent-seeking cost to be consumed in the future. However, the aforementioned rent-seeking behavior is not a government failure. In the process of changing the name of Jamsilsaenae Station, the rent seekers have been monopolizing the information and limiting the range of stakeholders. Therefore, Seoul citizens and the users of the station who have been responsible for the expenses and stores around Jamsilsaenae station are unable to control the rent seekers as rent judges or rent losers. Thus, rather than a stronger government intervention or changing the public goods supplier to the market system, transparently disclosing the information about the entire station renaming process and expanding the range of stakeholders are required. This will let civil society stop the rational ignorance through a public forum where opinions can be collected. The limitation of this study is the inaccurate real transaction price recorded in The Ministry of Land Infrastructure and Transport's open system which was reported by contractors. Also the actual rent cost in the process of changing the station name is assumed to be the rent obtainable through the rent seeking behavior.