서울시 아파트 전세가격의 결정요인과 모형에 관한 연구

Abstract

A charter is a main type of housing in South Korea. Recently the demand of charter is increasing. This makes a charter price increase, and affects stabilization of residence for ordinary people importantly. The ultimate purpose of this study is to analyze factor which influence a charter price and to make a model which is about change of a charter price, based on the monthly data from Jan 2014 to Dec 2014 based on Seoul apartment. Through KB kookmin bank to examine factor having effect on a charter price. The study proceed multiple regression analysis by applying Hedonic Price model as the way of analysis. As a result of analysis, Apt sale price per 3.3, elapsed year, the number of layers of complex, the total number of block, the space of parking lot, the number of park around Apt. the number of street lamp, regionalization2, regionalization3, heating fuel, month, brand, under brand, the number of charter transaction, the structure of entrance, supply area was found to be statistically significant variables. Also, It found that most of variables includes in physical characteristic among four characteristic(physical characteristic, complex characteristic, regional characteristic, price characteristic).; 전세제도는 우리나라의 주요한 주택 점유형태로, 최근 전세 수요가 증가하면서 전세가격이 급격히 상승하고 서민 주거 안정화에도 큰 영향을 주고 있다. 본 연구의 목적은 전세가격에 영향을 미치는 요소를 분석하고 전세가격 변화를 예측하는 모형을 설계하는데 있다. 전세가격에 영향을 주는 요인을 분석하기 위하여 KB국민은행을 통해 서울시 아파트를 대상으로 2014년 1월부터 2014년 12월까지의 월별 자료를 수집하였다. 또한, 헤도닉 가격 모형(Hedonic Price Model)을 적용하여 다중회귀분석을 실시하였다. 다중회귀 모형 설계 시 전체변수와 축소된 변수로 구분하여 분석하였으며, 변수선택 방법으로는 all possible regressions 방법과 stepwise 방법을 통해 모형을 제시하였다. 제시한 모형 중 선택적으로 4개의 모형을 선정하여 regression tree 모형과 결정계수를 통해 비교 분석하였다. regression tree 모형의 경우 평당매매가, 가로등수, 경과연수, 단지내최고층수 변수에 의해 예측이 이루어 졌다. 결정계수가 가장 큰 모형은 25개 변수를 이용한 all possible regressions adj- 기준 2순위 모형 이였으며, 결정계수가 가장 낮은 모형은 regression tree 모형 이였다. 축소된 23개 변수를 이용한 다중회모형에서 all possible regressions 기준 1순위와 2순위 모형의 RMSE를 구해 예측력을 비교하였다. 그 결과 기준 2순위 모형의 RMSE가 더 낮았으며, 이 모형을 선정하여 분석하고 그 의미를 해석하였다. 회귀계수의 절대값을 기준으로 평당전세가격에 가장 큰 영향을 주는 변수는 내림차순으로, 구역[3], 현관[기타], 남방연료[기타], 브랜드[하], 구역[2], 브랜드[중], 총동수, 경과연수, 달, 단지최고층수, 전세거래건수, 공급면적, 평당매매가, 공원수, 총주차대수, 가로등수이다. 평당전세가격에 양의 영향을 주는 변수는 구역[3], 남방연료[기타], 달, 평당매매가, 단지최고층수, 총주차대수, 가로등수이며 음의 영향을 주는 변수는 구역[2], 브랜드[중], 브랜드[하], 현관구조[기타], 공급면적, 전세거래건수, 경과연수, 총동수, 공원수이다.