A study on the rent estimation model construction as a guide to reasonable investment on commercial real properties in Korea

Abstract

This thesis uses Linear Regression Analysis with Stepwise Method to examine the relationship between macroeconomic indicators and commercial properties rents in Seoul from 1995 to 2001. It takes years to collect enough dataset for empirical studies on the real estate market and it is very difficult for the individuals to survey market prices of the real estate business. However, the continuous government-oriented survey will be meaningful resources for the empirical studies on Korean real estate market. Since the studies on land and housing market has been developed for a relatively long time in Korea, this thesis will concentrate on the commercial property market. To construct yield index model, it is essential to invent a rent estimation model in advance. Accordingly, this thesis will examine the macroeconomic determinants of the commercial properties rents in Seoul. The Research result shows that the commercial properties rents in Seoul reflects the macroeconomic variables of Korea such as GDP, Inflation Rate, Unemployment Rate, and KOSPI. Although there is a limitation on the dataset to do empirical studies, this thesis is expected to be a reference material to the future studies on the commercial properties of Korea. ;본 논문은 1995년부터 2001년까지의 서울의 상업용 부동산 자산의 임대료와 거시경제 변수 간의 상관 관계를 선형 회귀 분석을 통해 검증해 보았다. 부동산 시장의 시장가격을 조사하는 데 수년에서 수 십년의 시간이 소요되며 개인적으로 시장 조사를 행하는 것은 거의 불가능하기 때문에 실증분석을 위한 자료로 1995년부터 행해져 온 정부 주도의 조사 자료를 활용하였다. 그 동안 지가와 주택 가격에 대한 거시적 혹은 미시적인 연구가 거듭되어져 왔으나, 연구를 위한 자료를 구하는 것이 그 한계점이었기 때문에 상업용 건물에 대한 연구는 미흡한 실정이다. 1998년의 금융위기 이후 한국의 부동산 시장에는 외국인의 직접투자가 증가 하였고 부동산이 중요한 금융자산으로 인식됨에 따라 국제적인 기준의 투자지침이 필요하게 되었다. 따라서 투자에 앞선 합리적이고 과학적인 부동산 수익률 산출의 필요성이 부각되고 있다. 본 논문은 상업용 부동산 자산의 수익률 산출의 근간이 되는 임대료 추정 모델을 개발하였다. 본 연구의 한계점인 데이터 베이스의 미약함은 시간이 지나면 해결 될 수 있을 것으로 본다. 본 논문이 향후 한국의 상업용 부동산 자산 연구의 발전에 보탬이 되기를 바란다.