한국 리츠(REITs)의 현황과 활성화 방안

Abstract

한국에서 IMF 외환 위기 이후 기업과 금융기관의 구조 조정이 이어지면서 부동산 경기 침체가 지속되었고 기업은 보유 부동산을 처분하고자 하여도 매수할 투자자가 부족하였다. 그러자, 부동산 가격이 급락하는 자산 디플레이션 현상이 발생하여 국가 경제 전반에 어려움을 주기에 이르렀다. 정부는 부동산 투자수요를 진작시켜 이 문제를 해결하기 위해, 부동산을 증권화하여 일반 국민 다수가 소액 자본으로 부동산에 간접 투자할 수 있는 부동산신탁제도(REIT, 이하 '리츠'라 칭함)를 도입하였다. 리츠제도는 부동산 간접투자를 통해 투자수요를 창출하고 자산 디플레이션을 막는 역할 이외에도 일반 투자자가 대규모 부동산에 소액투자하여 수익을 얻을 수 있는 기회를 제공하고, 전문 운용인력을 활용한 관리로 운용의 질이 높아지며, 주식시장 상장을 통해 유동성과 투명성을 확보할 수 있는 등 그 장점은 무궁무진하다. 하지만, 국내에서는 도입된 리츠시장이 활성화되기 전에 여러 부동산 규제 완화 조치에 따라 투기자본이 유입되었고 일부 지역 부동산의 투기과열 현상이 나타나게 되면서 리츠 제도의 정착이 순탄치 않게 되었다. 오히려 부동산 투기현상이 심화되자 다시 규제와 단속이 시작되었고, 리츠 시장은 도입된지 2년이 지난 지금도 여전히 주목을 끌지 못하고 있다. 이것은 세계적인 부동산 간접투자 추세가 유동성을 갖춘 다양한 간접투자 방식의 흐름을 탄다는 점으로 볼 때, 한국 부동산 시장의 발전이 늦어지고 있음을 의미한다. 본 연구는 동 제도가 제대로 정착 발전하여 한국의 부동산 시장이 개선될 수 있도록 활성화하기 위해 현 한국의 부동산 시장과 도입된 리츠제도의 문제점을 파악하고 이를 해결하기 위한 대안을 찾아보는데 그 목적이 있다. 한국의 리츠 제도를 살펴보기에 앞서 우선 이미 널리 보급되어 효율적으로 운용되고 있는 해외의 사례를 알아보고 이를 토대로 도입된 한국의 리츠 제도에 대해 검토해 보았다. 한국의 부동산 시장과 리츠제도에 대하여 각종 연구논문, 인터넷 자료, 기관 통계 자료 등을 통해 분석해본 결과 여러가지 문제점을 파악할 수 있었고, 이를 해결하기 위한 대안을 제시해보았다. 분석의 초점은 '수익률'과 '자금조달 및 운용'의 두 가지에 맞추었다. 이는 리츠 제도 활성화가 되지 못한 이유가 리츠 회사의 설립 미비와 투자자들의 외면이 일차적인 원인이며, 여기에 가장 큰 영향력을 가지는 포인트라고 생각되는 부분이기 때문이다. 검토된 문제점과 이에 대한 대안은 다음과 같다. 우선, 수익률 측면에서 이원화된 리츠 제도의 불균형과 부족한 세제혜택 등이 리츠 성장을 저해하고 있다고 판단된다. 장기적으로 일반 리츠가 활성화 될 필요가 있음에도 특례조항으로 만들어진 CR리츠가 상대적으로 혜택이 월등히 높아 수익률도 많은 차이가 나며, 외국의 경우 기본적인 요건이 성립하면 법인세 면제 혜택을 주는데 한국에서는 CR리츠의 경우만 혜택이 주어지고 있다. 이를 해결하기 위해서는 현재 건교부에서 준비하고 있는 입법안의 내용과 같이 리츠 제도의 규정 완화가 필요하며, 이 외에 일반 리츠 활성화를 위한 개정안과 세제혜택이 반드시 이루어져야 한다. 특히, 세액 중 법인세의 경우는 엄연한 이중과세이며 총 수익의 상당량을 차지하는 만큼 수익률에 지대한 영향을 미친다. 두번째로 자금조달 및 운용 측면에서 바라보면, 현 한국의 부동산은 고질적인 불투명성의 문제를 안고 있고 간접 투자가 활성화되어 있지 않으며, 이 같은 이유로 부동산 간접투자상품을 운용할 전문인력 역시 절대적으로 부족하다. 이런 문제를 해소하기 위해 시장의 투명성 확보와 위험관리를 위한 부가적인 제도나 장치를 도입할 필요가 있고, 전문 인력 양성에 노력을 들여 금융시장의 운용전문가와 같이 부동산 시장에서의 운용전문가를 육성하여 투자자가 신뢰하고 투자할 수 있는 기반을 마련해야 한다. 또한, 투자자입장에서 과거의 관행으로만 부동산을 바라보고 투기적 행위로 커다란 수익만을 얻으려는 점은 지양하고 보다 투명하고 바람직한 투자에 귀를 기울여야 하겠다.;Korea has faced the recession of real estate business with reformation of companies and banks since the crisis of foreign exchange. And then companies, in spite of the effort to dipose of their own real estate, could not find proper buyers, causing not only the sharp drop of the real estate price or 'asset deflation' but also the difficulties in national economy. So, the government, converting the real estate into securites in order that ordinary people can invest their own money indirectly in the securities, introduced the REITs in order to overcome the deflation from the economy recession and eventually stimulate economic development by inducing the demand for real estate investment. In addition to solve the asset delation problem and attract the investment, the REITs(Rea1 Estate Investment Trusts) system has many other strong points that include providing participants with the opportunity that they are able to invest small fund in real estate holings soundly and easily and, distributes fairly the operating gains among the investors, improving the operation of the real estate by the experts of this area and, accelerating the transparency of real estate market. However, the REITs system has not been settled yet because that the government's some policies about activating the real estate market have generated speculative real estate investments. The improvement of market in Korean real estate is delayed considering the world-wide tendency that the liquidity on the fixed money in real estate is given due to the consolidation between the real estatemarket and the financial market. So, the purpose of this paper is to find the most appropriate modified form and the scheme for activation of REITs in order to improve the market of real estate in Korea. I have looked over the introducing history and market status of REITs in foreign countries that had introduced prior to Korea and, assembled some informations adequate to develop the REITs in our country using the methods that include documentary surveys, case studies and interviews with experts. As based on these results, I found that there are some problems in Korean REITS system and real estate market and, supposed the alternative proposal to solve these. I have concentrated two points of REITs. One is the return (earning rate) of investment in REITs' and the other is 'the supplement of funds and operation'. First of all, relating to the return of investment, I found that duality of REITs laws and the high rate of tax are great obstacles to activeate this system. It is proved that the corporation tax has most effect on the earning rates and, this is the great difference between general REITs and CR-REITs. I reached the conclustion that general REITS could not be activated in environment of existing laws and, it would be not good for the market of real estate in the long-term. To slove above problems, it is necessary that the government should give the institutional support and reduce the corporation tax in REITs. Second, relating to the supplement of funds and operation, the market of real estate in Korea had not been clear to all investors and, the only direct investment had existed in investment structure. The solution of this problem is very important to protect for investors. So, proper management of invested assets is important and institutional system for investors to withdraw their money is demanded and information system is to be established for real estate market to be reasonable, clear and objective. In addition to this, the investors should understand the indirect investment of real estate and their investment should be more advisable than speculative.