Rolling 기법 및 SADF, BSADF를 활용한 세종시 주택 버블 검정

Abstract

본 연구의 목적은 세종특별자치시의 주택시장과 관련하여 버블의 유무를 확인하는 데 있다. 주택가격이 과도한 투기적 버블에 의해 상승하는 경우 버블 붕괴가 발생시 시장 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 이러한 피해를 예방하기 위하여 버블을 확인하는 것은 중요하며, 정부주도 하에 형성된 세종시의 주택에도 버블이 존재하고 있는지 여러 가지 검증을 통해 전국 및 7대 광역시와 비교하여 진행하였다. 연구방법론의 이론 모델은 많은 논문에서 인용하는 Campbell and Shiller(1980)의 현재가치모형 이론을 중심으로, 주택가격의 현시점에서의 기본가치를 산정하고 거품 존재 확인을 위한 분석을 하였다. 실증분석을 위해 1)Rolling 기법, 그리고 Phillips. Wu and Yu(2011) 연구방법론의 2)SADF(Supremum Augmented Dickey Fuller), 3)BSADF(Backward SADF)를 통해 버블존재 여부를 검정하였다. 연구 결과에서 세종시를 종합하면, Rolling test의 경우 2014년 6월, 2017년 4월, 2018년 6월에 시작하여 총 3번 버블이 발생하였다. 버블의 크기가 가장 큰 최대시점은 SADF의 경우 2014년 5월 세 번째 주에, BSADF의 경우 2019년 7월 세 번째 주에 우측검정 임계치의 유의수준을 넘는 것을 확인할 수 있었다. 전국적으로 보면, Rolling과 SADF를 기준으로, 세종시가 기타 7개 지역 중에 시기적으로 가장 먼저 버블이 발생하였고, 버블의 횟수로 가장 빈번하게 발생했으며, 모두 우측임계치 수준을 넘은 것을 확인할 수 있었다. 또한 2015년 이후 정부가 주택과 관련한 가계부채 안정화 정책을 펼쳤음에도 Rolling test의 결과에서는 정책 방향에 따라 버블의 억제에 영향을 미친다고 보기에는 어려움이 있다. 본 연구의 의의는 세 가지의 검증방법을 이용하여 공통으로 나타나는 현상을 살펴봄으로써 조금 더 명확하게 버블의 유무 및 지속 여부를 확인하는 것에 있다. 또한 월별 자료가 아닌 주별 자료를 통해 기존 연구와 달리 세부적인 기간을 파악할 수 있다. 마지막으로 정부의 주도적 개발에 의한 계획도시의 주택시장에 나타나는 현상을 분석하는 것으로 추후 도시 계획에서의 참고가 될 수 있을 것이다. 연구의 한계점으로는 임대수익의 데이터 수집 시기가 짧아 전세를 가공한 데이터로 대체하여 활용하였지만, 이는 임대수익에 대한 정확성의 문제가 발생할 수 있다. 또한, 세종시의 출범 시기 역시 길지 않기 때문에 여러 외부적인 경제 현상에 따른 비교분석을 하기에 어려움이 있다. 따라서 추후 월세의 자료와 세종시 주택과 관련 데이터가 충분히 쌓이게 된다면 이러한 점을 보완한 연구가 진행되기를 바란다. ;The purpose of this study is to check the presence of bubbles in relation to the housing market in Sejong City. If the housing price rises due to excessive speculative bubbles, a bubble collapse can negatively affect the market economy. In order to prevent such damage, it is important to check the bubble. Therefore it is compared with the 7 cities through various verifications that bubbles exist in the homes of the Sejong City formed under the government's leadership. As a research methodology, the present value model theory of Campbell and Shiller(1980), which is cited in many papers, is used to calculate the fundamental value of the current price of houses and to analyze the existence of bubbles. For the empirical analysis, the existence of bubbles is tested by 1) Rolling ADF test, 2) SADF(Supremum Augmented Dickey Fuller) and 3) BSADF(Backward SADF) of Phillips Wu and Yu(2011) research methodology. As a result of the rolling ADF test, in Sejong City, there are total of three bubbles occurred. It started in June 2014, April 2017, and June 2018. It is confirmed that the maximum point at which the bubble size is in the third week of May 2014 for SADF and in the third week of July 2019 for BSADF. Looking across the country, based on Rolling and SADF, Sejong City was the first to bubble out of the other 7 regions, and bubbles occurred most frequently, unlike other regions, and all three times exceeded the 1% of right tailed unit root critical value. In addition, in the results of the rolling test, despite the government's policy on stabilizing household debt related to housing since 2015, it is difficult to say that the suppression of bubbles is affected according to the policy direction. The significance of this study is to check the existence and persistence of bubbles a little more clearly by looking at common phenomena using three verification methods. In addition, weekly data, rather than monthly data, can be used to grasp detailed periods. Lastly, it can be used as a reference in future city planning by analyzing the phenomenon that appears in the housing market of the planned city by government-led. As a limitation of the research, the data collection period of rental income was short, so the charter is used as a substitute for the processed data, but this could cause problems with the accuracy of rental income. Also, since the launching period of Sejong City is not long, it is also difficult to perform comparative analysis according to various external economic phenomena. Therefore, if the data of monthly rent income of the Sejong City is sufficiently accumulated in the future, it is necessary to be conducted again.