아파트 분양계약에 관한 연구

Abstract

우리나라는 주택난이 심각하여 근래에는 주택의 건설이 주로 아파트와 같은 공동주택의 형태로 지어지고 있다. 이러한 주택의 건설·공급을 분양이라 한다. 아파트 분양계약이란 아파트의 분양자가 장래에 완성될 예정이거나 이미 완성된 아파트에 관하여 전체 중 일부를 독립적으로 분할하여 양도할 것을 약정하고 그에 대한 대가로 수분양자는 대금을 지급하고 소유권을 이전받기로 약정하는 계약이다. 분양의 형태는 다양한데 시점을 기준으로 볼 때 우리나라의 경우 주택건설촉진의 정책상 선분양의 형태가 주로 이용되어 왔다. 아파트 분양계약은 계약의 성립 단계부터 시공의 단계, 완성후 입주의 단계, 이전등기의 단계에 이르기까지 다양한 법적 논점이 존재하고 있다. 먼저 분양계약의 성립에 관한 문제로 입주자모집공고의 법적 성격과 관련해 분양계약의 성립시점이 언제인지가 문제될 수 있는데, 입주자모집공고의 법적 성격은 분양광고와 다른 구속력이 있긴 하나 청약의 구속력까지는 아니고 계약해석의 기준이 되는 정도이므로 계약의 성립시점은 아파트 청약 내지 당첨된 때가 아니라 따로 분양계약을 체결한 때가 된다. 또한 시공사와 시행사로 사업주체가 구성되어 있을 때 계약당사자로서의 분양자가 누구인지가 문제될 수 있는데 시행사가 어디까지나 계약당사자로서의 분양자이며 시공사는 원칙적으로 계약당사자로서의 분양자가 아니다. 그리고 법적 성질이 문제가 되는 선분양 아파트 분양계약의 경우 그것이 매매인지 여부와 관련해 학설은 매매설· 제작물공급계약설· 혼합계약설로 견해가 나뉘는데, 건물완성과 소유권이전이 병존하는 선분양 아파트 분양계약의 특성에 비추어 볼 때 그 법적 성질은 혼합계약으로 보는 것이 타당하다. 분양계약의 효력으로서 분양자에게 생기는 의무와 책임 중 주로 하자담보책임이 문제가 되고 있다. 특히 분양자의 하자담보책임은 민법 외에도 집합건물법 그리고 주택법 등 여러 차원에서 다루어지고 있어서 각 법률 간의 적용 관계가 문제되나 판례는 집합건물법 부칙제6조를 고려하여 주택법상의 하자관련책임을 최소한의 담보의 이행으로서 행정적으로 신속한 하자보수를 위한 것으로 해석하고 있다. 그러나 그러한 해석만으로는 양 법 적용에 관한 혼란을 막는데 한계가 있으므로 입법적으로 분양자의 하자담보책임 규정을 정리할 필요가 있다. 또한 분양계약의 효력으로 수분양자는 소위 말하는 분양권(여기서는 수분양권으로 칭한다)을 갖게 되는데, 그것의 법적 성질은 계약상 지위이며 수분양권의 전매는 계약상 지위의 양도, 즉 계약인수로 보는 것이 타당하다. 수분양권의 양도 방식과 효력은 계약인수의 방식과 효력에 따르게 된다. 수분양자가 갖는 수분양권의 양도가 주택법이나 부동산등기특별조치법상의 제한 대상에 해당할 수 있는데, 판례는 그러한 금지규정을 단속규정으로 보아 그에 위반하는 수분양권의 양도의 사법적 효력을 유효로 본다. 특히 대금완납 후 이전등기 전에 분양자의 승인을 얻어 하는 수분양권의 양도, 즉 계약상 지위의 이전은 부동산등기특별조치법 규정에도 불구하고 최후 양수인에게 분양자에 대한 직접적인 등기청구권을 인정하는 것이 타당하다. 그 밖에도 요즘 도입이 논의되고 있는 후분양아파트는 분양계약의 성질이 매매임이 분명하지만, 집합건물법에 의해 수급인 담보책임을 적용받는 특수성이 있다. 외국의 경우와 함께 검토해 볼 때 건축물에 대해서는 (하자보수 청구의 인정 내지는 담보책임의 존속기간 측면에서 볼 때) 도급법리를 적용하는 것이 유력하다. 끝으로 아파트와 같은 공동주택은 인간의 생활의 기본터전이 되므로 사회적 보호 필요성이 크다. 그러한 차원에서 주택법 등에서는 아파트 분양에 대해 여러 조건과 제한을 두어 수분양자를 보호하고 있다. 그러나 그 내용과 제한 규정 위반의 사법적 효력을 볼 때 수분양자의 보호 정도는 아직 미흡한 면이 많으므로 제도적으로 보완이 필요하다. 또한 아파트 분양계약이 대부분 약관을 통해 체결되는데 수분양자에게 일방적으로 불리한 조항의 삽입이 우려되므로 수분양자의 보호를 위해 공정거래위원회의 심결례와 법원의 판례를 통해 좀더 적극적으로 약관의 내용 통제가 이루어질 필요가 있다.;Because of urban housing shorting resulting from the concentration of population in Korea, the construction and supply of houses have been mainly focused on apartments and particularly the government has activated the pre-sale system in order to promote house construction. An apartment sale contract prior to the construction is characteristically not easy to define its legal nature. Reviewing the relevant theories and judicial precedents, this study viewed an apartment sale contract in advanced sale as a mixed contract based on its peculiarity which is involving both the transfer of ownership under the sale contract and at the same time the construction of the apartment under the contract for work. In addition, this study examined the apartment supplier's obligations and responsibilities under the sale contract. In particular, the apartment supplier's liabilities for warranty against defects are applied differently among laws according to their purpose of legislation. As a result, the scope of liabilities, contents, period and the main body of claiming for the liabilities, etc. are different, and the differences are causing legal disputes over how to interpret conflicting parts. Judicial precedents are solving problems through the interpretative method. The interpretative method, however, has limitations in interpreting these conflicting provisions harmoniously. Regulating the apartment supplier's liabilities for warranty in several dimensions as it is currently makes the legal issue more complicated. Thus it is necessary to improve laws so that the apartment supplier's liabilities for warranty are regulated uniformly. In addition, one who made a newly-built apartment sale contract has so-called 'an apartment purchase right' or 'an occupancy right for new apartment'. It becomes an object of assignment because of its investment value or property value. The legal nature of 'an apartment purchase right' is not simply a claim but 'a status under the contract' and the assignment of the right means 'the transfer of the status under the contract'. So its ways and effects are done according to ways and effects in the transfer of contract. The resale of apartment purchase right is limited or prohibited by related laws, but the Supreme court do not deny the judicial effect of resale contracts between parties even if they violate prohibitory regulations, viewing the regulations as disciplinary ones. Besides, in case of after-construction apartment sale contracts, the introduction of which is being discussed currently, although they are definitely sale contracts in legal nature, the sellers are not applied under the vendor's liabilities for warranty but under the contractor's by 'the law for the owning and management of the apartment building'. In addition, because apartments are people's basic living space, they need to be protected socially and for this reason the occupants are protected by public laws through restrictive regulations on newly-built apartment sales, but the protection is still unsatisfactory. Moreover, new apartment purchase contracts use provisions that are printed on the contract as a typified document and some of the provisions may be disadvantageous to the buyers. Such unfair provisions are subject to abstract content control by the Fair Trade Commission or specific content control by the court.