가치변화 추구에 따른 리노베이션 경향에 관한 연구

Abstract

The buildings that were built in 20 - 30 years ago are now facing a change in electricity and equipment conditions. Also as cultural, economical, and social conditions are changing very fast, without any continuous maintenance management, the buildings are aging very fast. In this respect, it is necessary to proactively solve problems of low economic growth, societal requirements, economic pursuit, and greater enforcement of construction codes. Architectural renovation should be approached systemically and rationally in order of preference and types of buildings in the pursuit of changing value. It is the precedent condition to survey, arrange, and analyze new materials and practical examples that is the base work to classify renovation types. Renovation can be classified 4 types. First one is to fit in legal limitation, the second one is to increase the property value, the third one is to look better of the building, and the last one is to improve the efficiency of the equipment. Through questioning to persons who are responsible to renovating process in the sixteen cases of renovated buildings that are done before 1995, focused on the commercial buildings and official buildings, it results four tendencies. 1) The renovation that is to fit in legal limitation can be founded in aged and poor facility buildings. In this case, most all factors of renovation are done. Through the reinforcement of structure and of protecting method in disaster, renovated buildings are safe in use. 2) One that is to increase the property value can save capable space through rearranging facilities and using small equipments. It is to be the information-oriented building and to have new elevator. In this type, it is done just to create new profits. 3) One that is to look better of the building follow the fashion. In this case, the owner's mind is the main cause whether it will be renovated or not without considering economics. Until now, elements of design aesthetics are the utmost reason to do this. Time to time, quality of space is considering as the main reason to do renovation. 4) One that is to improve the efficiency of the equipment is often done in office building to obtain latest function and to improve efficiency of equipment because this kind of buildings pursuit energy saving facilities and building automation. It will spread out to other types of buildings. Renovation does not just mean that it is to decorate the building. The rational way to change is that through reusing Hardware-structure in built building and through adding and deleting facilities, building will carry out newly required functions. However, if renovation will be completed without any architectural planning, its property value possibly can be raised up, but it shall overlap the cost of construction, take tons of time and exceed over the estimates. This paper probably is the basic foundation of escaping from a early stage of renovation to architectural renovation.;20-30 여년 전의 건축물은 빈약한 투자 규모와 건축주의 이해 부족으로 건립된 건축물이 대다수로서 전기, 설비 시설의 교체 주기도 시작되고 있다. 또한 사회·경제·문화의 변화와 지속적인 유지 관리가 이루어지지 않아 쉽게 노후되고 있는 실정이다. 이러한 노후 건축물은 경제 성장의 둔화와 에너지 고효율화, 사회적 요구, 경제성 추구, 건설 현황과 정부 정책의 변화, 나대지 부족, 신축 법규 강화, 건축 폐자재 처리 등등 여러 문제에 적극적인 해결 방안이 필요하다. 건축적으로 접근하는 리노베이션은 건축물 가치 변화 추구에 따른 우선 순위와 건축물 유형에 따라 리노베이션의 범위가 합리적이며 체계적인 접근이 필요하다. 이 분야의 자료와 실제 사례의 분석, 정리, 축적이 필요하므로 기존 이론을 재구성하여 법규 제한에 의한 리노베이션, 자산 가치 증대를 위한 리노베이션, 이미지 향상을 위한 리노베이션, 기기 효율 향상을 위한 리노베이션으로 구분하였다. 그리고 1995년 이후 시행된 리노베이션에서 상업 시설과 업무 시설을 중심으로 건축적으로 접근한 16개의 사례를 설문 조사하여 4가지 경향을 도출하였다. 1) 법규 제한에 의한 리노베이션은 매우 낙후한 건축물이 대부분으로 모든 범위의 리노베이션이 시행되는 경우가 많다. 따라서 구조의 전면 보강과 방재 시설의 확충 등으로 리노베이션 이후 건축물 이용에 안전을 도모한다. 2) 자산 가치의 증대를 위한 리노베이션은 최대한 면적 증가와 공간 절약 기기 사용, 공간배치(Lay-Out)의 조절로 유효 공간을 확보하고 정보화, 첨단화, 승강기 설치 등을 시도한다. 건축물 유형에 관계없이 최대의 수익 창출을 위해 면적의 증가와 고급의 질을 추구한다. 3) 이미지 향상은 심리적인 경향이 많이 좌우하여 기존 건축물과 차별성을 강조하며 유행에 민감하거나 경제적 타당성에 관계없이 추구되기도 한다. 아직은 의장 요소가 극대화되기도 하지만 점차 공간의 질에 의한 이미지 향상도 고려되고 있다. 4) 기기 효율의 향상은 최신 기능을 추구하는 성능 향상으로 업무 시설에서 많이 시행되어 에너지 절약 기기의 사용과 빌딩 자동화를 추구하고 점차 기타 건축물로 확산될 전망이다. 리노베이션은 건축물을 새롭고 깨끗하게 치장하는 것만을 의미하지 않는다. 이미 지어진 건축물의 골조(Hardware-Structure)를 재활용하여 첨가·삭제를 통해 새롭게 요구되는 기능을 수행하여 합리적으로 변화하는 것이다. 그러나 건축적인 계획이 없으면 혼란의 요소가 가중되어서 건축물의 가치는 상승되어도 공기 연장과 중복 투자, 예산 낭비 등의 결과를 초래하게 된다. 따라서 본 논문은 초기 단계의 리노베이션에서 나아가 건축적 개념의 리노베이션을 위한 기초 자료의 시도라고 할 수 있다.