A study on real estate investment trust system in Korea

Abstract

IMF 외환위기 이후, 우리나라의 금융시장은 갑작스런 기업의 부채비율감축과 급격한 부동산 경기침체로 기업과 금융기관의 유동성이 크게 떨어지고 금융기관의 부실채권규모는 급격히 증가하였다. 기업의 부실은 금융기관의 부실로 이어지고 금융기관의 부실은 국가경제에 큰 부담으로 이어지는 악순환이 연속되었다. 그동안 이를 해결하기 위한 방안으로 ABS(자산유동화증권), MBS(주택저당유동화증권)와 같은 부동산금융상품을 개발, 판매하여 기업 및 금융기관의 유동성을 제고시켜줌으로써 국제결제은행의 자기자본비율 개선에 다소 도움을 주었다. 부동산은 특성상 환가성이 약하고 거래금액의 규모가 커서, 투자수익이 보장된다 하더라도 유동성이 부족한 국내의 기업 및 일반 서민대중으로서는 부동산에 투자할 수가 없는 한계를 가지고 있다. 이러한 부동산 특성상의 단점과 직접투자방식만이 인정되는 국내 부동산시장의 한계를 극복하면서 부동산시장과 금융시장을 연계할 수 있는 부동산 금융상품 개발, 그리고 부동산 투자시장의 선진화와 건전한 투자문화를 정착시킬 수 있는 대안으로 REITs 제도를 도입하게 된 것이다. REITs는 미국에서 1960년 이후부터 지금까지 40여년 간의 시행착오를 거치면서 꾸준한 성장을 해 왔고, 세계에서 가장 선진화된 부동산 간접투자 형태 중 하나로서, 우리나라에 가장 적합한 형태로 판단된다. 우리나라에서도 개정 신탁업법에 의한 금전신탁방식의 "계약형(신탁형) REITs" 상품이 2000년 7월 출시되기 시작하였고, 2001년 7월 부동산 투자회사법에 의한 부동산 투자회사가 출범하면서 "회사형 REITs" 상품이 출시되어 부동산시장과 자본시장이 통합을 이루는 역사적 계기가 되었다. REITS 제도의 도입으로 부동산의 정보화와 증권화를 통한 부동산의 지분 투자(소액투자)와 부동산관련 산업자본의 확충이 가능해지고, 부동산 투자방식에 있어서도 전문가에 의한 과학적이고 체계적인 간접투자시대가 도래한 것이다. 또한 환금성이 약한 부동산의 유동성을 제고시켜 주고 일반 대중투자자들에게도 보다 폭넓은 부동산의 투자기회를 제공함은 물론 안정적이면서도 높은 수익률을 실현시켜 줌으로써 부동산 투자시장의 선진화, 빈익빈 부익부 현상해소 그리고 금융기관 및 기업의 구조조정을 앞당기는 데에 지대한 기여를 할 것이다. 본 논문에서는 REITs의 개념과 외국에서의 제도를 살펴보고, 우리나라제도의 보완점을 제시하고 부동산투자신탁의 시행초기에 알맞는 사업을 제안하려는데 목적을 둔다.