웹 데이터베이스를 활용한 공동주택 유지관리 모델

Abstract

우리나라 공동주택의 역사도 반세기가 가까워지면서 노후화로 인한 문제가 서서히 대두되기 시작한다. 2000년 현재, 노후화가 본격적으로 진행될, 경과년수가 10년 이상된 아파트 즉, '90년 이전에 지어진 아파트 물량이 약 143만호에 이른다. 이는 주택보급률이 100%가 되는 2002년 예상주택 재고수 12,650천 호를 기준으로 불 때, 약간의 멸실율을 고려한다 하더라도 약 9%에 해당하며, 아파트재고 4,723,183호('98.12.31, 행정 자치부 통계)의 약 30%에 달하는 물량으로, 이들 아파트 단지의 노후화가 본격적으로 진행될 경우 주택단지의 슬럼화 등 심각한 사회문제를 불러올 수 있다. 비단 환경오염 문제만이 아니라 막대한 돈을 들여 지은 건설 자원을 더욱 오랫동안 사용할 수 있다면 국가 경제적으로도 막대한 손실을 막을 수 있을 것이다. 서울시에서도 고밀도 난개발을 우려해 2003년 6월부터 재건축 아파트의 용적률을 200-250%로 제한하는 등 재건축 규제를 강화하기로 하였다. 이에 따르면 20년 넘은 고층아파트 일수록 재건축이 사실상 불가능해지며 유지관리를 강화하여야만 슬럼화를 막을 수 있을 것이다. 주택 보급률이 100%에 달하는 때부터는 아파트 신규 분양 물량도 많이 줄어들 것이며 주택시장은 기존의 건물을 얼마나 잘 관리했느냐에 따라 경제적인 가치가 메겨지게 될 것이다. 또한 특별수선충당금이 충분히 비축되어 있어 대규모 수선이 발생할 경우 현거주자들이 목돈을 내야 하는 경제적 부담이 없어야 할 것이다. 따라서 앞으로 준공시기가 비슷한 아파트도 유지관리가 얼마나 잘 이루어졌으며, 특별수선충당금이 얼마 비축되어 있느냐가 아파트 선택의 기준이 될 수 있다. 이처럼 공동주택의 시설물관리가 중요하게 여겨지고 있지만 아파트 관리 현장에서는 아파트 수선내역 이라든지 정기점검 사항등에 관한 관리를 체계적으로 행하고 있지 않다. 또한 장기수선계획을 바탕으로 예방수선이 이루어져야 하지만 현장에서는 장기수선이 현실과 맞지 않다며 잘 따르고 있지 않았다. 또한 관리사무소 업무는 아파트 입주민이 쉽게 열람하거나 참여할 수 없는 것이 현실이다. 이러한 정보공개와 공유의 문제는 현재 활발히 사용되고 있는 인터넷으로 해결할 수 있다. 본 논문은 아파트 유지관리 중 시설물 관리를 중심으로 인터넷 상에서 입주자와 관리자가 시설물관리에 관한 사항을 다룰 수 있도록 하였으며 이를 위하여 웹과 데이터베이스를 연동시켰다. 시설물 관리에 있어 다루는 항목은 정기점검, 수선의뢰, 수선내역서, 장기수선계획이며 이들의 항목은 데이터베이스의 효율적인 활용을 위하여 항목들을 통합하였다. 이는 현재 한창 진행중인 건설CALS사업 즉 건설업 분야의 정보 통합화 사업의 취지에도 부응한다. 웹상에서 수선의뢰를 받을 수 있으며 이를 관리자가 접수하여 수선작업에 들어가며 수선작업 상황을 수선내역서에 기록한다. 또한 정기점검 자료를 데이터베이스에 저장하고, 이상 발견 시 바로 수선의뢰로 넘어가게 만들었다. 이러한 수선내역의 기록을 통하여 장기수선계획을 변경 및 수정할 수 있다. 또한 정확한 예방수선 시기를 예측할 수 있다. 입주자들은 장기수선계획 이라든지 수선내역 등 현재 입주민에게 제대로 공개되고 있지 않은 시설물 관리에 관한 내용들을 인터넷 상에서 열람할 수 있다. 공용부분의 결함 사항에 대해서 입주자가 게시판을 통하여 접수하도록 하였다. 이러한 입주민의 적극적인 참여로 공동주택의 시설물 관리에 있어 입주민들의 무관심도 줄어들 수 있다. 관리자의 경우 시설물관리에 관한 사항을 데이터베이스로 저장해 놓음으로 차후에 동일한 공사를 할 경우 검색하여 수선방법 이라든지 비용을 예측하고 공사 계획을 세울 수 있다. 또한 수선 빈도를 조사하여 수선주기를 파악할 수 있으며 장기수선계획을 세울 때 참고할 수 있다. 설비별로 수선사항에 대한 기록을 뽑아볼 수도 있다. 항목 통합화에서 장기수선계획과 설비 평가 기준 안을 바탕으로 실제 설계된 아파트의 설비도면을 검토하며 항목을 검토하였다. 장기수선계획의 항목이 주로 반영되었는데 이는 수선내역 등이 쌓여 장기수선계획을 변화시킬 수 있는 것처럼 모든 데이터의 최종 활용단계가 장기수선계획이기 때문이었다. 이에 장기수선계획의 항목을 좀더 구체적으로 나눌 필요가 있으며 설비 전문가의 구체적인 항목 분류가 필요하다. 또한 시설관리에 관한 현장조사를 광역적으로 하여 현실을 깊이 있게 반영할 수 있어야 할 것이다.;In half a century of Multi-dwelling Residential Building's history in Korea, deterioration problem rose. The number of deteriorated apartment is 14,300,000 in 2000. The apartment is built before 1990. The number is 9% expectable housing stock, 12,650,000 houses in 2002. The deterioration rate of multi-dwelling residential buildings in our country is quite serious taking their age into consideration. Compared with advanced countries, we have surplus of management person. And practically having no long-term maintenance plan. We are at a situation where we just have to arbitrarily repair when there is an actual defect. The current situation, having unsystematic, inefficient maintenance management system, is accelerating the deterioration of multi-dwelling residential buildings. In order to improve this situation, to retard the deterioration rate, we could seek for expertise both in the management organization and method or be provided with information such as optimum repair schedule, repair method, cost, and repair period that enables preventive maintenance. By examining current conditions of deteriorated multi-dwelling residential buildings and methods for maintenance management, this study recognizes the necessity for a development of systematic and convenient system, and proposes a web-database based maintenance management system. This web-based system may be a transition from existing maintenance management system. The proposed maintenance management system enables efficient, systematic, and economic maintenance and becomes a measure for ensuring transparency and inducing inhabitant's active participation. This thesis deals with maintenance management system of multi-dwelling residential building based on web-database. Resident and manager communicate in Internet, if resident request repair, manager reply this on-line. The contents of this system is regular check, repair request, repair details, long term repair plan. Database tables are made up of these, so repeated data collected another table for effective use. That process is corresponding with purpose of construction CALS project.