지하철 역세권 지가변화에 관한 연구 : 서울시 8호선 잠실역, 송파역, 문정역을 중심으로

Abstract

본 연구는 지하철 건설로 역세권의 접근성이 개선되고 토지이용 및 여러 가지 변화가 발생하는데, 이러한 요인들이 지가에 어떻게 작용하는가를 살펴보고자 한다. 이를 위해 지하철 8호선의 잠실, 송파, 문정 3개역을 사례지역으로 하여 지가변화를 살펴보았다. 역세권으로는 역중심거리로부터 500m이내의 범위를, 비역세권으로는 500m~1000m의 범위로 한정하였다. 각 범위내에서 주거지와 상업지 지가변화를 살펴보았고, 지가변화에 가장 큰 영향을 미친 요인을 분석하는데 초점을 두었다. 이 연구에 사용된 자료는 한국감정원에서 발행한 1990년, 1997년 서울시 공시지가 자료를 사용하였고 각 연도별 서울시통계연보와 송파통계연보 등을 토대로 분석하였다. 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 접근성의 경우, 지하철 역에 가까울수록 지가는 높았다. 지가분포의 유형은 도심에서의 공간적거리에 반비례하여 고지가가 형성되었고 도심을 중심으로 한 동심원구조에 가까워졌다. 둘째, 토지이용의 경우, 각 역에서 멀리 떨어져 있다고 하더라도 토지이용 등이 우수한 지역은 지가가 높게 나타났다. 즉, 개별필지지가는 용도지역보다 실제 이용상황에 더 많은 영향을 받았다. 또한 개별필지지가보다 역중심평균지가가 역교차수의 영향을 더 많이 받았으며 역교차수가 많을수록 지가는 높았다. 역발전성숙도도 역교차수와 마찬가지로 역중심평균지가와 관련성이 높았으며, 역이 발전할수록 발전하지 않은 역보다 개별필지지가에 더 많은 영향을 주었다. 셋째, 지역성을 나타내는 도로교통, 형상지세, 면적과 지가와의 관계를 보면, 도로교통의 경우 가로폭이 넓은 곳일수록 지가가 높게 형성되었다. 형상지세에 있어서는 형상보다는 지세의 영향이 더 컸다. 개별필지지가와 역중심?y균지가는 면적과의 상관성이 유의하지 않은 것으로 나타났다. 그 동안 지가에 관한 많은 연구가 주로 주거입지, 상업입지 등을 연구대상으로 하였으나, 본 연구는 전철이라는 교통조건이 충족된 후 역세권지역의 토지가격에 미치는 영향요인을 파악하는데 그 의의가 있다. ; This study shows that accessibility of subway station area s improvement and such as various changes and land use after constructing of subway have an effect on land price To find land price change in subway station areas, Chamshil, Songpa, Munjung subway station area which is lied along the subway line 8 of Seoul are selected as the case station area. In these case study area, subway station area is limited within 500m, non-subway station area is limited from 500m to 1000m. The result of this research paper is summarized as followings. Firstly, in case of accessibility, land price was high in nearly accessary to subway station. the land price was highly formed in CBD area and showed the concentric circle pattern around CBD. Secondly, though it is remote area from each central station, the high land price was revealed in according to land utilization. the individual site price was more influenced by actual land use rather than the effect of use zoning. The number of crossings influenced more to the land price of station center than the land price of individual site. The higher degree of station development deeply was also highly correlated to land price in station center and the less developed the station, the more highly influenced to the individual site Thirdly, this study was investigated the relationship between land price and many variables such as road width, shape and topography of site, land size; the high land price showed in wide road the narrow; topography was more influential than shape on land price. There was no relationship between land price and unit land size. Many studies concerning the land price change have been used an object of study by mainly residential location commercial location. But this study is worth for finding out of land price-influence factors in subway station area after construction of subway