상업확산에 의한 일반주거지역내의 주상혼합 변천과 정비방향에 관한 연구 : 강남구 압구정2동을 대상으로

Abstract

산업혁명이후 도시화, 근대화와 함께 생긴 환경의 악화를 감소시키기 위해 용도지역제가 도입되어 현재 우리 나라를 비롯한 많은 나라에서 받아들여지고 있다. 그러나 용도의 분리로 인한 불편함과 모순이 부각되고, 용도 혼합에 대한 새로운 시각들이 등장하고 있다. 우리 나라의 용도지역제는 세부적인 용도, 시설에 관한 고려없이 포괄적인 평면 계획으로 이루어지고 있다. 이에 대해 점차 다양해지고, 복잡해지는 도시의 공간 구조에 대해 합리적인 규제 수단으로서 역할에 한계를 보이고 있다. 또한, 용도의 혼합이 비교적 많이 허용되는 제도적인 특성을 가지고 있어 많은 지역에서 용도의 혼합이 일어나고 있고, 특히 주거지역에 상업용도가 혼합되고 있다. 본 논문은 주거지역 중 가장 큰 비율을 차지하고 있으며, 전용주거지역과 상업지역사이의 중간 위치에서 주상혼합을 보이고 있는 일반주거지역을 대상으로, 상업기능의 침투로 인한 주상혼합의 특성과 상업용도의 확산과정을 추출하여 대상지에 적합한 정비방향을 구상해보고자 한다. 연구의 대상지로는 택지개발이후 주거지가 형성되었다가 일정 시간이 경과하여 상업화된 지역인 강남구 압구정 2동을 대상으로 하였다. 주상혼합 특성을 살펴보기 위해 대상지의 용도 현황, 건축 시기와 용도의 변화시기를 중심으로 상업 용도 확산과정을 알아보았다. 대상지의 특성을 살펴보면, 1) 강남구의 가구구성에 따라 가구 내부에서 간선도로쪽으로 전용주거지역, 일반주거지역, 상업지역의 용도 위계를 가지고 있으며, 2) 대부분이 주거지역으로 지정되어 있음에도 불구하고 주거가 33%, 상업이 45%로 상업이 용도의 우위를 차지하고 있어 지역의 설정과 모순을 보이고 있고, 3) 도로변에서부터 주거지역에 상업화가 확산되는 주상혼합지역으로 변화하고 있으며, 4) 상업의 확산은 수평적으로 도로변에서 가구내부로, 수직적으로 접지층에 상업용도가 점유하면서 주거용도가 상층으로 올라가 주상복합과 주상겸용의 형태를 보이며, 물리적인 변화를 같이 나타내고 있다. 대상지의 특성을 고려한 정비방향의 구상으로, 1) 대상지의 현황과 특성을 반영하는 세부적인 용도지역제의 변경, 2) 상업적인 특성을 반영하고, 상업용도 확산에 대해 가구내부로의 용도과 밀도의 위계를 고려하여 주상의 적절한 혼재와 규제를 위한 토지이용계획의 구상, 3) 상업화로 인한 주거와 상업의 마찰을 완화하기 위해 완충지로서 공지의 활용과 공동주택지의 유도하여 단독주택지를 비롯한 주거환경의 악화를 방지, 4) 대상지 주변의 상업, 업무, 주거의 기능들과 연계를 통한 지원과 보완을 유도, 5) 가구내부와 간선도로변에 보행자와 거주자들을 위한 편의시설 및 공지의 확보, 활용을 제시하였다. 본 논문은 토지이용상의 주상혼합특성을 중심으로 물리적인 특성과 용도의 확산과정을 추출해보고, 현재 광범위한 용도지역의 지정과 세부적인 지역 특성의 불일치에 대한 문제 제시에 의의가 있다고 할 수 있다. 그러나, 일부 특정 지역을 대상으로 하여 일반주거지역의 전반에 특성을 적용하는데는 한계가 있다. 또한 조사의 범위를 물리적인 현황을 중심으로 살펴보았으므로 주거지의 상업화에 대한 경제적인 면을 비롯한 주민의 의식조사와 같은 부분의 연구가 필요하다. 그리고 주거지의 공간구조 분석을 통한 주거환경에 대한 연구와 완충지 역할을 하는 공동주택의 특성에 대한 연구가 향후 필요할 것이다.

; To lessen the negative environmental effects that resulted from urbanization and modernization from industrial revolution, zoning was introduced and is being used by many countries including Korea. However, as separation of land use come out to be inconsistent and inconvenient, many studies on mixed land use were made. In Korea, comprehensive planning was organized according to zoning system policy with little consideration to detail in uses and facilities. As spatial structure of urban gradually grow complex and diverse, it is not playing a role as a means of rational regulating land use. Comprehensive zoning allows many mixed land use zones to occur, especially mixture of residence and commerce in residential areas. This study focuses on general residential area which occupies greatest proportion in the residential areas. It is hierarchically the middle position between exclusive residential area and commercial area, and shows mixed land use by commerce invasion in residential area. Then, this study aims to find the characteristics of the mixture of residence and commerce, to extract the spreading process of commerce function, and to provide appropriate urban planning guide for the research site. The research site is a block in Kangnam-gu, Apkujong 2 dong which became commercialized after it was first developed into a residential area. To examine the characteristics of this place, this study inspects the present conditions of residence-commerce mixed area, and analyzes the spreading process of commercial function and factors of physical change. Analysis on characteristics of the research site, the following results were made. 1) According to land use hierarchy for block in Kangnam-gu, exclusive residential area-general residential area-commercial area is distributed from the inner block to main street. 2) There is a contradiction between zoning and land use. Despite most of the block is zoned into residential area, residential function occupies 33% and commercial function 45%. 3) The research site is changing from residential area into mixed-use district by the spreading of commercialization. 4)Horizontally, commercial functions spreads from main streets to the inner block, and vertically, from ground level to upper level. Urban planning guidelines for the research site are as follows, 1) More detailed zoning reflecting the site s conditions and characteristics. 2) Appropriate mix and regulations for residential and commercial functions. 3) Multi-family residential area as a means of buffer zone between the single-family residences and commercial areas 4) Linking the affected area for the inducement of support and assistance of functions 5) Accommodating facilities and open spaces for inhabitants and pedestrians. This study concentrates on mixed land use, especially of residential-commercial areas. This study have significance in that it extracts the physical characteristics and the spreading processes of commercial functions and raises doubt about discrepancies between current comprehensive zoning and detailed characteristics of the district. However, there is a limitation to this study since specific details and characteristics of a small district have been applied to the whole general residential area. And because the research concentrates mostly on the physical conditions of the site, there need to be studies with the consideration of economical side in the commercialization of residential areas.