영업용 건물 임대차에서의 권리금에 관한 연구

Abstract

There has existed a traditional practice of giving money as a key money in addition to security deposit in lease of commercial buildings. There are no provisions for the key-money in the Civil law and Special law like to Commercial Building Lease Protection law. In general, key money isn't returned from the lessee or the landlord. Looking at the issues of dispute or problem in connection with the key money so far, however, the injected capital has not been collected and commercial building lessee's name has been only illegally used one-sidedly before the end of lease term for their irresponsible reasons, which have frequently given way to cases in unfair circumstances when it comes to their position. The key money is used to be a price for various kinds including business performance, large customers, reputation of name, facility like appurtenance and license, not limited to a price for an advantaged location of a building mostly known. Therefore, it can be defined as the valuables such as money paid to lessee, sublessee and releasor in a deal of lease, sublease and release of a right of lease. A point at issue in legal entity of the key money is whether a claim for restoration is admitted. It is generally believed that key money cannot be returned at the contract's due. The supreme court gave a decision that key money was not returned without special reasons in due, either. The Commercial Building Lease Protection law was enacted on December, 2001 for the purpose of coping with various problems related to leases for commercial buildings. It only has indirect provisions that power the lessee to retrieve his/her invested key money and fund to facilities in order to ensure an operation period based on the five-year renewal claim. A direct protection of admitting a claim for restoration is not reasonable based on characteristics of the key money but a indirect protection of securing operation of lessee's business is rather reasonable. To protect lessee on the key money should be founded on purpose of lessee's giving the key money to do business, a complement to pursuit through business. The effective ways to improve the issue of key money is securing the opportunity of collection the invested key money. In order to protect the lessee, this study proposes that a period of contract renewal claim should be lengthened and the third party like to realtor should mediate between parties of key money contract.;우리나라에는 영업용건물 임대차에 있어서 보증금 외에 권리금이라는 명목의 금전이 널리 수수되는 관행이 있다. 보증금에 대하여는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 규정이 있고 임대차 종료 시에 임대인으로부터 반환되는 것에 반하여, 권리금은 민법과 특별법은 물론 우리나라 법제 어디에서도 그 정의나 성질에 관하여 규정하고 있지 않을 뿐더러 이를 수령한 임차인이나 또는 임대인으로부터 반환받지 못하는 것이 일반적이다. 따라서 권리금에 관한 문제에 대해서는 전적으로 학설·판례에 맡겨져 있고 이로 인해 임대인의 일방적 건물명도 청구, 재건축·재개발 등으로 인한 권리금회수기회와 권리금회수기간의 강제적 상실 등과 관련하여 사회적으로 여러 가지 문제가 발생하면서 권리금 반환 분쟁이 끊이지 않고 있다. 권리금 수수는 권리금계약에 의하여 이루어지는데 임대차계약, 임차권양도계약, 전대차계약에 부종된 계약으로 성립되게 된다. 판례와 학설에 따르면 권리금은 임대차 목적물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 할 수 있고 이를 바탕으로 장소적 이익의 대가인 지역권리금, 영업권의 대가인 영업권리금, 시설권리금, 면허·인허가·대리점권 등에 대한 대가인 허가권리금으로 그 유형을 나눌 수 있다. 민법상 임대인이 건물의 명도를 통해 부당한 이득을 얻게 되는 경우에 제741조 부당이득의 반환, 지나치게 고액의 권리금일 경우에는 제103조 반사회질서 위반으로 무효, 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저히 공정성을 잃은 권리금계약의 경우에는 제104조 불공정거래 위반으로 무효라고 할 수 있다. 민법상의 부속물매수청구권(제646조)이나 비용상환청구권(제626조)으로 권리금을 반환받을 수 있는지가 문제된다. 부속물매수청구권은 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건에 제한되고 원상회복의무를 면하는 대신 포기하는 특약도 유효하며 부속된 물건이 임차인의 특수목적 즉 영업목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다. 필요비나 유익비의 상환도 판례는 영업을 위한 시설개수비용이나 수리비는 필요비나 유익비가 아니며 더욱이 원상복구특약이 있다면 유익비청구권의 포기로 보므로 임차인이 권리금을 반환받을 방법은 새로운 임차인에게서 회수하지 못한다면 임대인으로부터 회수하기는 어려운 것이 현실이다. 판례는 임차인이 영업을 위해서 지출한 유익비나 설치한 부속물은 유익비상환청구권이나 부속물매수청구권의 대상이 되지 못한다고 하여 그 요건을 엄격하게 보고 있어서 영업용 건물 임차인 보호에 큰 역할은 하지 못한다. 이에 상가건물임대차보호법이 2001년 12월 제정되어 계약갱신청구권과 차임증액통제규정을 통하여 권리금반환을 직접적으로 규정한 것이 아니라 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장함으로써 임차인을 보호하는 취지의 규정을 두게 되었다. 그러나 이 규정만으로는 임차인 보호에 미흡하고 근본적인 문제해결이 되지는 않는다고 하여 임차인을 보호하는 여러 가지 방안이 학설에 의해 제시되고 있다. 제한적인 반환청구권을 인정하거나 투기적 권리금을 제한하기 위해 권리금의 범위와 반환방법에 대해 입법을 해야한다는 견해가 있지만 지나친 임차인 보호가 되어 오히려 부동산 거래계에 악영향을 미칠 우려가 되므로 권리금을 직접적으로 반환하는 입법은 타당하지 않다. 부속물매수청구권과 유익비상환청구권을 확대하자는 견해도 있지만 임차인의 보호를 위해 임대인의 권리를 지나치게 제한해서는 안 될 것이다. 권리금회수보장보험제도를 도입하여 영업용건물임차인이 지급한 권리금에 대한 최소한의 회수가 보장될 수 있도록 하여야 한다는 견해도 있지만 그 제도의 구체적인 내용에 대해서는 아직 많은 논의와 연구가 필요할 것이다. 이 논문에서는 권리금은 원칙적으로 반환받을 수 없는 것이 관행이고 이는 사회 구성원의 일반적 의식에도 부합하고 있으므로 기존 제도의 개정과 보완으로 권리금의 회수기회를 보장하여 임차인을 보호하는 방안을 제시하고자 한다. 상가건물임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간을 연장하는 방향으로 개정하여 간접적으로 보호하고 그 적용되는 대상의 범위도 상향조정하여 본 법의 보호를 받는 영세임차인을 현실에 맞게 확대하는 것이 바람직할 것이다. 또한 임차인 보호를 위한 방안으로 권리금계약에 있어 영국의 사무변호사와 같은 역할을 공인중개사가 할 수 있도록 제도적 보완이 필요하다. 현재 권리금은 영업권이나 시설 등의 양도대가로 지급되는 금전이기 때문에 중개의 대상물이 되지 않는다. 따라서 권리금계약도 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률의 적용을 받을 수 있도록 해야 할 것이다. 권리금계약에 있어서 경제적 강자인 임대인에 비해 취약할 수 밖에 없는 임차인 보호를 위해서는 제3자의 개입이 반드시 필요하다. 중개인이 임차목적물에 대한 정보를 권리금을 지급하는 자에게 제공한다면 임차인은 임대차계약을 체결함에 있어서 그러한 권리금을 회수하지 못할 위험을 반영시킬 것이고 권리금과 관련된 분쟁을 사전에 방지하는 역할을 할 수 있을 것이다. 권리금계약에 있어 중개인의 역할과 책임을 강화시킬 필요가 있다.