도시정비사업에 관한 법적 연구

Abstract

도시정비사업이란 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업 등을 통칭하는 개념으로 「도시 및 주거환경 정비법」에 의하여 규율되고 있다. 도시정비사업은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후· 불량건축물을 효율적으로 개량하여, 낙후된 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위하여 시행되는 공익사업으로. 사업 진행 각 절차마다 각종 계획, 인가 등으로 행정적 통제를 받고 있으며, 사업 시행을 위한 토지 · 물건 및 기타 권리의 수용권도 인정되고 있다. 이 글에서는 먼저 정비사업 각 절차마다 요구되는 행정적 통제의 의의, 효력을 검토하고 이를 바탕으로 중요한 의미가 있는 각종 인가의 법적 성격에 대해서 따로 살펴보았다. 행정청이 정비사업을 본래 목적에 맞게 수행되도록 제대로 통제하기 위해서는 법률규정이나 낡은 인가론에 얽매일 것이 아니라 재량권, 부관, 취소 · 철회 등을 적절히 이용하여 정비사업의 공공성과 개별 주민과의 공 · 사익 조절을 위한 유연한 방식의 행정처분을 부과할 필요가 있다. 또한 정비사업상 요구되는 행정처분의 법적 성격을 명확히 하여야 하고, 만약 구별이 애매한 경우에는 소송방식이나 제소 기간 등은 입법적으로 따로 규정해 두어야 할 것이다. 다음으로는 「도시 및 주거환경 정비법」이 정비사업의 시행을 위하여 토지 · 물건 등 기타 권리의 수용권을 인정하고 있는 것과 관련하여, 이에 대한 손실보상 논의와 함께 헌법 제23조 제3항의 공공필요, 정당한 보상의 개념에 대해서 검토해 보았다. 개인의 재산권은 헌법에 의해서 보장 되는 것으로 수용권을 인정할 때는 공공필요에 의한 것이어야 하며 정당한 보상을 지급하고 있어야 한다. 공공필요의 의미에 대해서는 다양한 견해가 대립되고 있으나, 이를 공공필요가 인정될 수 있는 한계에 초점을 맞추어 보아야 한다. 정비사업이 비례원칙에 합치되고, 우월하고 긴절된 의미의 공공필요가 인정되며, 헌법 제37조 제2항에 합치되는 공익사업이 되기 위해서는 모든 도시거주자의 생활 이익 증진을 목표로 하고, 소수에 대한 배려가 있어야 하며, 사회적 공평부담원리에 따라야 한다. 정당한 보상의 의미에 관해서도 많은 학설이 대립되고 있으나, 재산권 침해에 대하여 적어도 종전과 같은 생활이익을 누릴 수 있도록 전보해주어야 정당한 보상으로 인정될 수 있다고 하겠다. 종래 가용 토지가 부족하고 정비사업이 부동산 가격 상승을 부추기는 역할을 수행했던 상황에서, 시가에 훨씬 못 미치는 보상금은 사회적 약자들의 생활 이익 침해를 더욱 심각하게 만드는 주요 원인이 되었다. 이에 반해 정비사업으로 인한 개발 이익의 대부분이 일부 사인들과 시공사 등으로 귀속되었고, 이러한 점 때문에 정비사업이 투기수단의 하나로 각광을 받게 된 것이다. 이는 부의 불평등한 분배를 유도하고, 빈부 격차를 더욱 심화시키는 것으로 현행 도시정비사업에서의 손실 보상은 정당한 보상이라 할 수 없다. 정비사업으로 인해 창출되는 이익은 모두가 누려야 하며 일부에게만 귀속될 수는 없고, 정비사업으로 인한 생활이익의 침해는 종전과 같은 정도로 전보되어져야 한다. 개발이익을 환수하여 보상 재원으로 사용하여야 하며, 보상 기준을 유형화 · 세분화 하여 정당한 보상을 지급하기 위한 법제를 마련해야 할 것이다.;The city redevelopment projects are defined by Urban and Residential Environment - Improving Laws. The purposes of city's redevelopment projects are to improve the efficiency of city utilization and residential welfare. However, the purpose for residential welfare has not been successful and the poverty and rights of the people are violated frequently. In this respect, this study attempted to analyze how to protect the right of residents. First, this paper aims to critically examine the effects of administrative measures in the Urban and Residential Environment-Improving Laws. The improvement of administrative measures in laws is really needed to manage the city redevelopment, and the character of those administrative measures has to be clarified definitely. Second, Article 23(3) of the Constitution goes on to provide that condemnation of property rights for public necessity shall be governed by law and in such a case just compensation shall be paid. So the city redevelopment projects have to be enforced for the sake of public, the enhancement in the value of land which resulted from that projects should be enjoyed by all the residents who live in that area. Just compensation has to contain the concept of livelihood compensation to support people whose bases of life are being changed due to the city redevelopment projects so as to enable them to live normally as before as members of the society.