共同抵當에 관한 硏究

Abstract

공동저당은 저당물의 담보가치를 최대한 활용하는데 제한이 있고, 공동저당권자의 자유선택권의 행사로 인하여 후순위저당권자나 물상보증인의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 점에서 문제가 있다. 공동저당에 관하여 민법은 제368조를 두고 있으나 이러한 문제를 규율하기에는 불충분하기 때문에, 이에 관한 학설과 판례를 검토하는 것을 통해 법의 공백이 있는 부분을 보충하여야 한다. 공동저당의 의의에 대해서는 목적물을 기준으로 민법 제368조의 적용 여부에 따라 협의와 광의로 구분하고 있는 것이 일반적이나, 이와 같은 의의의 구분은 의미가 없다. 따라서 공동저당의 의의는 동일한 채권을 담보하기 위하여 수개의 공동저당물에 저당권을 설정하는 것이라고 하고, 구체적인 경우에 민법 제368조가 적용되는지 여부를 살펴보는 것이 타당하다. 공동저당의 요건에 대해서는 각 부동산마다 저당권설정계약과 저당권설정등기를 하면 성립한다는 점에서 일반 저당권과 같으나, 동일한 채권을 담보하기 위하여 수개의 저당목적물에 저당권을 설정한다는 점과 공동저당관계의 등기가 요구된다는 점에서 차이가 있다. 우선 공동저당물이 異種物간에 공동저당이 설정된 경우에 대하여는 민법 제368조 제2항 제2문이 가지고 있는 자체적인 문제점으로 인하여 이 규정의 적용 범위는 가능한 한 제한하는 것이 타당하므로 異時配當의 경우에는 민법 제368조 제2항이 유추적용되지 않는다고 보아야 한다. 또한 同時配當의 경우에도 異種物인 경우에는 동시배당의 가능성이 없고 異時配當과 같은 결과를 도출하기 위해서는 민법 제368조 제1항도 적용되지 않는다고 보아야 한다. 피담보채권의 동일성의 문제와 관련하여서는, 수개의 저당권이 동일한 채권을 일부씩만 담보하는 경우에 공동저당을 설정한다는 특별한 의사표시가 없었던 이상, 각 저당권의 담보범위의 합계가 분할 전 채권액의 범위를 넘는 경우에 한하여 중첩적으로 담보되는 범위에서 공동저당이 성립한다고 하는 것이 채권자의 의사에 부합할 것이다. 또한 부동산등기법은 공동저당관계의 취지를 등기할 수 있다고 하는데 이를 성립요건으로 보아야 하는지에 대하여, 민법상 이를 요구하지 않으므로 법문언에 비추어 볼 때 공동저당관계의 등기는 성립요건이 아니라고 해석하는 것이 타당하다. 그러나 이를 부정한다고 해서 필요하지 않다는 것은 아니며, 그 필요성에 비추어 볼 때 공동저당관계의 등기를 성립요건으로 규정하는 입법이 요구된다. 공동저당의 효력에 대해서는 공동저당권자는 저당권의 불가분성으로부터 나온 자유선택권을 행사할 수 있으므로 공동저당물인 어느 부동산으로부터도 전부 또는 일부를 배당 받을 수 있다. 그러나 이로 인하여 후순위저당권자 등의 이해관계의 충돌의 문제가 발생하므로, 이를 조정하기 위하여 민법 제368조를 두고 있다. 그런데 공동저당물의 소유자가 누구인지에 따라 고려해야할 요소가 다르기 때문에 소유자 유형별로 민법 제368조의 적용 여부를 검토해야 한다. 우선 공동저당물이 모두 채무자 소유인 경우에는 민법 제368조가 예정하고 있는 전형적인 경우이다. 이때 이시배당의 경우에 후순위저당권자는 대위권을 행사할 수 있는데, 현행법의 해석상 대위의 부기등기가 없더라도 누구에게나 대위권을 주장할 수 있다. 그러나 이에 관한 규정을 민법에 별도로 두어 대위의 부기등기가 있는 경우에 한하여 이해관계인들에게 대항할 수 있도록 하는 것이 타당하다. 공동저당물이 채무자·물상보증인의 소유인 경우, 이시배당의 경우에는 채무자 소유 부동산의 후순위저당권자와 물상보증인간의 우열 문제에 대하여 학설은 후순위저당권자 우선설, 물상보증인 우선설, 선등기자 대위 우선설 등이 대립하고 있으며, 판례는 물상보증인 우선설의 입장이다. 변제자 대위와 민법 제368조의 요청 가운데 물상보증인의 법정대위를 우선시키는 것이 타당하다. 이때 물상보증인이 대위하여 취득한 저당권에 대해서는 물상보증인 소유의 부동산의 후순위저당권자는 물상대위의 법리를 원용하여 우선하여 배당받을 수 있을 것이다. 한편 동시배당의 경우에는 민법 제368조 제1항이 적용되지 않는다고 보아야 하며, 공동저당권자는 우선 채무자 소유의 부동산의 경매대가로부터 채권을 변제받아야 할 것이다. 공동저당물이 동일한 물상보증인 소유인 경우에는 물상보증인의 법정대위는 인정할 실익이 없는 반면 이해관계인의 이익 조정의 필요성이 있으므로 민법 제368조가 적용되어야 할 것이다. 한편 서로 다른 물상보증인의 소유인 경우, 이시배당에서는 물상보증인 사이의 부담부분 확정에 관하여 민법 제482조 제2항 제4호, 제3호가 적용된다. 이때 후순위저당권자가 존재하는 경우에는 물상대위의 법리를 원용하여 우선변제 받는 것이 인정되어야 할 것이다. 동시배당의 경우에서는 이시배당의 경우와 동일한 배당결과를 도출하기 위해서 민법 제368조 제1항의 적용을 긍정해야 한다. 물상보증인 우선설에 의하더라도 채무자 소유의 공동저당물 중 일부가 제3자에게 양도되는 경우에 그러한 우연한 사정에 의하여 후순위저당권자의 대위에 대한 기대를 상실시키는 것은 바람직하지 않다. 따라서 제3취득자에게 양도 당시에 채무자 소유 부동산의 후순위저당권자의 법적 지위에는 영향이 없다고 보아야 하며, 제3취득자는 취득 당시에 이전 소유자가 가지고 있었던 지위를 승계한다고 보는 것이 타당하다.;A joint mortgage is limited to utilize the collateral evaluation of a pledge. Due to a joint mortgagee's the rights of free choice, there is a severe problem which is the interests of the lower priority mortgagee or the mortgage guarantor. Because it's not adequate to regulate this issue, though the joint mortgage is based on the Civil Law, which is Article 368, it must be supplied the deficiency of law by examining theories and judicial precedents. In regard to the significance of a joint mortgage, even though it is the general way to classify into the mutual agreement and the broad sense that depends on the application of the Civil Law, Article 368, this kind of classification of significance doesn't have any meanings. Therefore, the significance of a joint mortgage is the creating of the settlement of mortgage to a number of joint mortgages for guaranteeing an identical credit. In specific case, it is resonable to look into the Civil Law, Article 368. In regard to the requirement of the joint mortgage, if each of real estates is concluded the settlement of mortgage contract and registration, this circumstance is the same as a general mortgage. There are differences that the relation of joint mortgage is required, and that a number of the object mortgages are set up to guarantee the same credit. If a joint mortgage is set up among a different kind of objects, the range of a regulation can possibly be limited, due to the problem of the Civil Law, Law II Clause II Article 368. Thus, in case of the allotment of different time, the Civil Law, Clause II Article 368, can't be applied analogically. Also, in case of the different kind of objective, the possibility of the allotment of the same time can't not be occurred. To have a same result as the allotment of the different time, it must be understood that the Civil Law, Clause 1 Article 368 is not applied. In regard to the problem of consistency, only if a number of mortgage partly guarantee an identical credit, unless there is a special expression which is the formation of the joint mortgage, only if the sum of every mortgage's extent can exceed the extent of all credit which is before divided. A creditor's mind will be coincided, if a joint mortgage is concluded within repeated mortgage. Also, the law of real estate registration states that the intent of joint mortgage relation can be registered. Because the Civil Law, however, doesn't require this registration, it is a reasonable explanation that the registry of intent of joint mortgage relation is not a necessary condition of conclusion. However, it doesn't state that it doesn't need the regulation. Considering the necessity, the legislation is required that the registration of relation of the joint mortgage is regulated as a necessary condition of conclusion. A joint mortgagee can exercise the rights of the free choice, which is from the indivisibility of settlement of mortgage. Therefore, any kinds of real estates, which is from a joint mortgagee, can be allotted. However, the conflict of interests can be happened from a mortgagee of the lowest priority. To negotiate this conflict, it is based on the Civil Law, Article 368. To apply the Article 368 of the Civil Law, the owner of a joint mortgage objective, however, must be concerned. Because each of owners have to concern their types. If all objectives of joint mortgage belongs to an obligator, this typical case is in the Civil Law, Article 368. In case of the allotment of a different time, the lowest priority mortgagee can have the rights of subrogation. According to the interpretation of recent laws, whoever can insist the rights of subrogation, even if it doesn't have a codicil to a registration. However, it is resonable that there has to be a legislation for coping with the relation of interests, only if the subrogation of a codicil to a registration is existed. If the objectives of a joint mortgage are owned by an obligator and an object mortgagee, there are two kinds of cases. In case of the allotment of a different time, with regard to the problem of superiority and inferiority between the lowest priority mortgagee whose real estates was owned by an obligator and a guarantor of objects, there are several theories. Those are the preferential theory of the lowest priority mortgagee, the preferential theory of an object guarantor, and the preferential theory of the preferred registry person's subrogation. The judicial precedent is in the position of an object mortgagee. Between subrogation and the requirement of Article 368, it's resonable that the subrogation of an object's mortgage is preferred. With respect to the mortgage, acquisited by the objective guarantor's subrogation, the lowest priority mortgagee, whose real estate is owned by an objective guarantor, preferentially can be alloted by a principle of law. On the other hand, Clause 1 Article 368 is not applied in the case of the allotment of same time. A joint mortgagee must exempt a credit from the auction price of real estates, owned by an obligator preferentially. If a joint mortgage is an identical owner of object's guarantee, the judicial subrogation of objective guarantor doesn't have a practical profit, which can't be accepted. In contrast, a person, who can get the right and profit, of the profit conciliation is needed. The Civil Law, Article 368, has to be applied. In case of the different owner of the objective guarantee, the Civil Law, No.3 and No.4, Clause2, Article 482, must be applied between objective guarantees in regard to the confirmation of partial mortgage for the allotment of different time. If the lowest priority mortgagee existed, receiving the preferred performance must be admitted by using the quotation of objective subrogation. In case of the allotment of same time, the application of the Civil Law, Clause 1, Article 368, has to be affirmed to deduce the result of allotment which is similar to the case of allotment in different time. If some of parts from the joint mortgage of obligator owner transfer to the third person, it's not right to lose the expectation of the lowest priority's subrogation which is happened by the incidental circumstance. Therefore, the lowest priority mortgagee, whose real estate is owned by obligator, doesn't lose the judicial status, when it transfers to the third acquisitor. It's the resonable explanation that the third acquisitor succeeded in the status of past owner.