不動産의 附合

Abstract

Attachment to immovable property means adding different immovable properties that belong to different owners which makes it into one object. The Article 256 of Korean Civil Code says that 「the owner of immovable property acquires the ownership of anything affixed thereto : Provided, that this shall not affect the rights of another person who has affixed such item and retained the title thereto」. However, there are arguments on the Article 256 of Korean Civil Code that it is too simple and abstract to solve the problem in many concrete cases. Basically, the opposing theories over Attachment to immovable property should be discussed based on the understanding of its purpose. Although most scholars say that the intention in approving Attachment to immovable property is to prevent the social economic loss, it is "one object, one right principle" that should be on the basis considering the purpose of preventing social and economic loss. It is necessary that attachment to immovable property is to be effected on condition that ① the main property for the attachment should be an immovable property and ② the attachment and the unity should be reached to a certain degree. A question can be raised referring to the first condition, whether the main property, which is mentioned in the Article 256, includes immovable properties or not. In the Civil Law, building is another immovable property separated from land, which would lead to an argument in interpreting attachments made on buildings. As the Article 256 in Korean Civil Code defines, the "anything affixed" should include the immovable property. Depending on individual cases, the immovable property can be affixed if it meets the fundamental recognition and the purpose of the attachment institution. The precedents of the Supreme Court of Korea also agree. As a second condition, it is necessary that the attachment and the unity should be reached to a certain degree. It is difficult to judge degree of the Attachment to immovable property because there is no standard on it whereas the Article 257 of Korean Civil Code, defines the Attachment between movables. It is difficult to say on the tendency of the precedents of the Supreme Court of Korea. However, the relaxed standard is necessary to interpret the attachment to immovable property which is different from the attachment between movables property based on the Article 256 of Korean Civil Code. With satisfying above mentioned conditions, due to the effect, it is impossible to request bring back again. Also, the new owner of the property is decided, and then the adjustment of the people concerned and the protection problem of the third remain. And now, the general theory on the attachment will be applied to the case of the extension and reconstruction of building. The extension work of building refers to the expansion of the floor space by enlarging an pre-existing building. Also, it generally includes the reconstruction. The extension and reconstruction of building is based on pre-existing building. It is difficult to uniformly decide whether the building becomes independent immovable property when it is under the construction process or destruction, breakdown and how the number of building should be counted. The judgment should be followed by the socially accepted idea, which is a common view. Moreover, the precedents of the Supreme Court of Korea agree on it. And the original acquisitor of the building is determined by the Article 259 of Korean Civil Code, "Specification" when it does not reach the real estate. On the other hand, the Article 256 of Korean Civil Code, "Attachment to immovable" when it reaches the real estate, considering the all of the participants for constructing. If the "anything affixed" includes the immovables, the extension and reconstruction of building is attached to the pre-existing building based on the Article 256 of Korean Civil Code when the building is extended and reconstructed. However, the part of the extension and reconstruction building should be separated with the individual ownership if it meets two conditions; the first is that a person has the title of extension and reconstruction work, the second is the independence of the part. The title of the extension and reconstruction building means the agreement by the former owner of the building on the extension and reconstruction of building. Therefore, when the lessor agrees with the extension and reconstruction of the building, the title on extension and reconstruction of building is confirmed. Next, the independence of the extension and reconstruction of building can be determined with the condition of the divided ownership. If the part of the extension and reconstruction of building does not attached to the pre-existing building, it means the approval of the divided ownership of the building. Thus, ① the building should be made up several compartmentalized parts, ② the parts can be used individually, and ③ there should be his or her act on intention of the divided ownership. The precedents of the Supreme Court of Korea judge with the form of registration whether there is the act on the intention or not. In the case that the enlarged parts are non-registered, except for the registration, the other certifications should objectively be checked to confirm a intention of the divided ownership. It would be encompassed to the judgment on the independence of structure and utilization. When the extension and reconstruction of building attached to the pre-existing building, the owner of the pre-existing building takes the whole building. The registration of enlargement will be recorded as a form of altering representation for the pre-existing building. Next, there will be the problem on the repayment on the parties. Mainly, between the adjunction parties and the third party, there are problems, scope of effect of mortgage. The legal force of mortgage would effect in the extension and reconstruction of building by the Article 358 of Korean Civil Code. On the other hand, when the extension and reconstruction of a building does not reach the degree of attachment, the divided ownership can be recognized. And modified indication is registered to change for divided building. And first registration as the divided building for the parts extended and reconstructed is recorded. In this case, if the owner of the extended and reconstructed part gives up the right to take back his or her belongings, the duty for its restoring is exempted since the owner of the extended and reconstructed part of building cannot request the repayment. Also, he or she can ask to buy the object attached. The mortgage for the pre-existing building does not influence the extended and reconstructed part of building. It is necessary that the new registration of mortgage should be recorded after registration of the divided building to have effect on extended and reconstructed part of building. Besides, under the Korean Civil Law system, building is the independent real property which differs from the land, the different ownership is approved for the extended and reconstructed part of building. Therefore, there is more likely to make up of the superficies that can be naturally recognized by the law when the owner of the land is different form the owner of the extended and reconstructed part of building. Furthermore, since the extended and reconstructed part of building recognized as an independent building has the same status to the new construction after the settlement of mortgage over the land, the mortgagee can request the bundle auction for the extended and reconstructed part of building when the mortgagee of the land and the pre-existing building ask the auction, based on The Article 365 of Korean Civil Code.;부동산 부합은 소유자를 각각 달리하는 수개의 물건이 결합하여 1개의 물건으로 되는 것을 일컫는 것으로 민법 제256조는 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하다고 규정하고 예외적으로 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. 그러나 우리 민법의 부합규정은 너무 간단하고 추상적이어서 구체적으로 발생하는 분쟁유형을 해결하는데 해석상 많은 문제가 제기되고 있다. 부동산 부합의 제 문제를 둘러싼 판례의 해석, 학설의 대립은 기본적으로 부합제도의 인정근거 관한 이해의 바탕위에서 논의되어야 한다. 부합제도의 인정 근거는 통설이 말하는 바와 같이 사회경제적 손실의 방지라고 단정하기 어렵고, 기본적으로는 일물일권주의의 관철에서 찾아야 하며, 사회경제상의 손실 방지목적은 이와 더불어 고려되어야 한다. 부동산의 부합이 인정되기 위해서는 ① 부합의 주물이 부동산이어야 하며, ② 부착, 합체가 일정한 정도에 이르러야 한다. 여기서 ①의 요건과 관련하여 주물인 부동산에 부합하는 물건 즉, 민법 제256조의 「부합한 물건」에는 동산뿐만 아니라 부동산도 포함되는지의 문제가 제기된다. 민법은 건물을 토지와 별개의 부동산으로 인정하므로 이는 건물과 관련된 부합의 해석에 있어 전제가 되는 논의이다. 생각건대 우리 민법 제256조는 「부합한 ‘물건’」이라고 규정하여, 부동산을 포함한 모든 물건이라고 보는 것이 문리해석상 타당하며, 사안에 따라 개별적이고 구체적으로 살펴서, 위에서 검토한 부합제도의 인정 근거 내지 제도적 취지에 따라 부합의 요건을 충족한다면 부동산도 부동산에 부합하는 물건될 수 있다. 판례의 입장도 같다. 부동산 부합을 인정하기 위한 두 번째 요건으로 부착, 합체가 일정한 정도에 이를 것이 요구된다. 그런데 민법은 제257조의 동산 부합과 같은 기준을 부동산 부합에는 규정해 놓고 있지 않아서 부동산 부합을 인정하기 위한 기준은 어떻게 판단하여야 하는가에 관하여 견해가 나뉜다. 판례의 태도가 어느 쪽인지는 단정적으로 말할 수 없으나, 부합의 취지에 비추어 부합의 예외를 정하고 있는 민법 제256조 단서를 의미있게 해석하기 위해서는 부동산 부합은 동산 부합보다 완화된 별개의 기준이 적용된다고 해석하는 것이 타당하다. 이상의 요건을 갖추어 부합이 일어나게 되면, 그 효과로 기존 물건으로의 복구청구가 불가능하며, 새로운 물건의 소유자가 결정되고, 당사자간의 이해 조정과 제3자 보호의 문제가 남게 된다. 위에서 본 부합의 일반이론을 건물이 증·개축된 경우를 전제로 검토해 본다. 건물의 증축이란 기존 건물의 건평 증가 공사 등에 의하여 바닥면적을 증가시키는 것을 말하고 일반적으로 건물의 일부를 새로 건축하여 바꾸는 개축을 동반한다. 건물의 증·개축은 기존 건물의 존재를 전제로 하는데, 인공적인 부동산인 건물이 건축 과정 중 어떤 단계에 이르렀을 때에 독립한 부동산이 되는가, 반대로 건물을 파괴하거나 건물이 붕괴되어가는 경우 어느 단계에 이르렀을 때에 독립된 부동산으로서의 건물이 아닌 것이 되는가, 그 건물의 개수는 어떻게 판단하여야 하는가는 그 기준을 획일적으로 정할 수 없고 구체적인 사안에서 개별적으로 사회통념에 따라 판단해야 한다는 것이 통설이며, 판례의 입장이다. 또한 건물이라고 할 수 있는 단계에 이를 경우에 그 새로운 부동산의 원시취득자를 결정하는 이론은 건축 과정에 관여한 다수인의 이해를 고려하여, 건축 중인 건물이 아직 독립한 부동산에 이르지 못한 경우에는 민법 제259조의 가공의 규정으로, 건축 중인 건물이 독립한 부동산으로 평가될 수 있는 경우에는 민법 제256조의 부동산 부합 규정으로 해결하는 것이 합리적일 것이다. 부동산에 부합하는 물건에 부동산도 포함된다고 볼 때, 부동산인 건물에 증·개축이 이루어지면 민법 제256조의 규정에 따라 원칙적으로 기존 건물에 증·개축 부분이 부합한다. 그러나 민법 제256조 단서에 의하여 건물을 증·개축할 권원이 있는 자가 건축하고 어느 정도의 독립성이 인정되어야 한다는 두 가지 요건이 모두 갖추어지면 증·개축 부분이 기존 건물에 부합하지 않고 별개의 소유권의 객체가 될 수 있다. 여기서 증·개축 할 수 있는 권원이란 자신의 물건을 부속시켜 이용하는 것을 당연한 내용으로 하는 토지의 사용권에 한정할 것이 아니라 부합한 물건의 소유권을 유보하는 권리라고 해석하는 것이 타당하며, 그것은 부동산의 소유자와 자신의 물건을 부속시키는 자 사이의 합의나 계약, 특히 건물의 증·개축 부분에 대하여서는 증·개축에 대한 종래의 건물소유자의 동의를 의미한다고 보아야 할 것이다. 따라서 임차건물에 대하여 건물 소유자인 임대인의 동의가 있었다면 건물을 증·개축할 권원이 인정된다. 다음으로 건물 증·개축 부분의 독립성은 구분소유의 객체가 되기 위한 요건으로 판단할 수 있다. 건물 증·개축 부분이 기존 건물에 부합되지 않는다면 그것은 곧 건물의 구분소유가 성립한다는 것을 의미하기 때문이다. 따라서 ① 구조상 구분된 수개의 부분으로 이루어져 있을 것 ② 독립하여 사용될 수 있을 것, ③ 당사자의 구분소유의사에 기한 구분행위가 있을 것이 일응의 판단 기준이 된다. 판례는 구분소유의 의사가 객관적으로 표시된 구분행위가 있고 없고는 실제에 있어서 증축건물이 등기된 이상 그 등기 형식에 따라 결정한다. 만일 증축부분이 미등기 상태인 경우에는 등기 외의 다른 징표에 의하여 소유자의 구분소유 의사가 객관적으로 표시된 구분행위가 있는지를 판단하여야 할 것이고, 이는 실제로는 구조 및 이용상의 독립성 판단에 대부분은 흡수될 것이다. 미등기 상태인 경우, 구분행위가 없다고 보아 일률적으로 부합을 부정해 버리면, 건물의 증·개축의 경우 부합의 예외가 인정되는 범위는 매우 축소되는 부당한 결과가 초래되며, 이는 민법 제256조 단서의 취지와 거리가 멀기 때문이다. 따라서 증·개축 부분이 미등기 상태인 경우에도 권원에 의하여 구조상·이용상 독립된 부분을 증축한 자는 그가 구분소유할 의사가 있다는 전제 하에 증·개축 부분의 소유권을 취득한다. 이와 같은 요건의 판단하에 건물의 증·개축 부분이 기존 건물에 부합된 경우, 기존 건물의 소유자가 전체 건물을 소유하게 되고, 기존 건물에 건물표시변경등기 형식으로 증축등기가 이루어진다. 또한 당사자 사이에는 증·개축부분에 대한 비용상환의 문제가 남게 된다. 부합당사자와 제3자간에는 주로 기존 건물에 저당권을 가지고 있던 제3자가 주장할 수 있는 저당목적물의 범위가 문제되는데 민법 제358조에 의하여 저당권의 효력은 증·개축 부분에까지 미치게 된다. 한편 건물 증·개축 부분이 부합되지 않은 경우에는 건물의 구분소유가 성립하며, 기존건물을 구분건물로 하는 표시변경등기와 증축부분의 집합건물로서의 보존등기가 경료된다. 이 경우에는 증·개축 부분의 소유자가 자신의 물건에 대한 비용상환을 청구한다는 것은 가능하지 않으므로 증·개축자가 자신의 소유물에 대한 수거권을 포기하면 수거의무를 면하며, 일정한 경우에 증·개축자에게 부속물의 매수청구권이 인정될 수 있다. 또한 기존 건물에 설정된 저당권의 효력은 증·개축된 부분에 미치지 않으며, 증·개축 부분에 저당권의 효력이 미치게 하려면 구분 건물로 등기한 후 그 구분등기를 바탕으로 새로 저당권 설정등기를 하여야 한다. 그 밖에 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보는 우리 법의 체계에서는 증·개축 부분에 대하여 별개의 소유권이 인정됨으로써 토지의 소유자와 증·개축부분의 소유자가 달라지게 되는 경우, 법정지상권이 성립할 여지가 있다. 그리고 독립의 건물로 인정되는 증·개축 부분은 나대지 위에 저당권설정 후의 신축건물과 동일시되어지는 지위에 있기 때문에 대지 및 건물 저당권자인 경매신청 채권자는 민법 제365조에 의하여 증·개축 부분도 일괄경매청구할 수 있다는 결론이 가능하다.