土地와 建物의 二元的 體系에 관한 硏究

Abstract

Obwohl die Geba¨ude die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen sind, hat das koreanische Gesetz das dualistische System, das den Grund und Boden und die Geba¨ude als die besonderen selbststa¨ndigen Grundstu¨cke ansehen. Im Gegensatz zum westlichen Gesetz, das den Grund und Boden und die Geba¨ude als die Einheit betrachten, kommt unter dem dualistischen System in Frage, wie man das beim Bauen stehende Geba¨ude gesetzlich behandeln kann. Unter dem dualistischen System stehen die Geba¨ude nicht in Verbindung mit dem Grund und Boden. Die beim Bauen stehende Geba¨ude liegen in Verbindung mit dem Grund und Boden, jedoch werden sie zum vom Grund und Boden unabha¨ngigen Grundstu¨ck, wenn es im Prozess des Baus zu einem bestimmten Zeitpunkt kommt. Auf die Frage, in welchem Zeitpunkt die beim Bauen stehende Geba¨ude zum unabha¨ngigen Grundstu¨ck werden, geben alle Lehren dieu¨bereinstimmende Antwort, dass man das nach der allgemein anerkannten Auffassung bzw. der Verkehrsauffassung entscheiden mu¨sse. Deshalb nicht nur der physikalische Aufbau sollte der Maßstab werden, sondern man muss unter der Beru¨cksichtigung auf die Zwecke des Geba¨udeverkehrs und der Geba¨udeverwendung daru¨ber entscheiden, ob das nach der allgemein anerkannten Auffassung den Gebrauch als die unabha¨ngigen Geba¨ude haben. Die Rechtsprechung zeigt, dass die Geba¨ude, die mindestens den Pfeiler, das Dach und die Passade haben, als das unabh?ngige Grundstu¨ck bei aller Unfertigkeit angesehen werden muss. Aber 'der Verkehrsgebrauch' und 'der Verwendungsgebrauch' der Geba¨ude haben die gegensa¨tzliche Seite. Wenn man auf den Verkehrsgebrauch einstellt, ist es no¨tig, die Geba¨udigkeit relativ vorzeitig zu anerkennen. Wenn man auf den Verwendungsgebrauch einstellt, muss man die Geba¨udigkeit da anerkennen, wenn die Geba¨ude so fertig gebaut werden, dass die Gebrauchsnutzungen nach dem eigentlichen Verwendungszweck mo¨glich sind. In der Tat werden die Geba¨ude zum Gegenstand des Verkehrs, auch wenn sie noch nicht fertig gebaut sind. Aber das ist das Problem der Bewertung nach der Fertigkeit. Ob die Geba¨ude hierbei unabh?ngig vom Grund und Boden verkehrt werden sollen oder als ein Teil des Grund und Bodens verkehrt werden sollen, muss nach den Zwecken des Zivilrechts und Grundbuchrechts entschieden werden. Deshalb muss der Zeitpunkt, wo die Geba¨ude in der allgemein anerkannten Auffassung als die unabha¨ngigen Geba¨ude anerkannt werden, auf 'den Verwendungsgebrauch' eingestellt werden. Nach der Rechtsprechung haben die Geba¨ude, deren Unabha¨ngigkeit anerkannt wird, bei aller Unfertigkeit die Eintragungsberechtigung. Aber die originale Eigentumseintragung beno¨tigt die Voraussetzung des Eintragungsantrags nach § 131 Grundbuchrecht. Aber die nicht fertig gebauten Geba¨ude k?nnen die Gebrauchsbewilligung erhalten und ins Geba¨uderegister eingeschrieben werden. Deswegen ist tats?chlich die originale Eigentumseintragung unmo¨glich. Wie oben betrachtet, besteht ein krasser Unterschied zwischen der Billigungsvorbingung als die unabha¨ngigen Geba¨ude und der Voraussetzung des Eintragungsantrags, weshalb die Geba¨ude in die nicht eingetragenen Geba¨ude und die eingetragenen Geba¨ude eingeteilt zu werden scheinen. Darum muss man den Zeitpunkt, wo die beim Bauen stehende Geba¨ude als die unabha¨ngigen Geba¨ude anerkannt werden, und den Zeitpunkt, wo man die originale Eigentumseintragung beantragen kberann, u¨einstimmen. Das Grundbuchrecht stellt fest, dass zwischen dem eingetragen Inhalt und der realen Sachlage die Einheitlichkeit anerkannt werden muss. Nach §§ 41, 42 Grundbuchrecht muss die Einheitlichkeit zwischen dem Geba¨udegrundbuch und dem realen Geba¨ude mit dem Maßstab von der Losnummer, dem Aufbau und der Fla¨che beurteilt werden. Aber § 55 Nr. 10 Grundbuchrecht bestimmt, dass der Eintragungsantrag zuru¨ckgewiesen werden muss, wenn der Sachverhalt im Antrag mit dem Geba¨uderegister nicht u¨bereinstimmtn. Das Geba¨uderegister wird nach der Gebrauchsbewilligung der beim Bauen stehenden Geba¨ude aufgrund der Baugenehmigungsformulare verfasst. Hier kann man einsehen, dass das Grundbuchrecht die gleiche Fertigkeit und Gesetzm癌igkeit verlangt, wie sie zum Bau genehmigt worden ist. Nach dem Hauptzweck des Grundbuchrechts mu¨ssen die Geba¨ude dann als das selbstst?ndige Grundstu¨ck anerkannt werden, wenn sie so fertig gebaut sind, dass sie die Gebrauchsbewilligung erhalten k?nnen(d.h. 'praktische Fertigkeit'). Die Zwangsvollstreckung der uneingetragenen Geba¨ude beim Bauen ist seit vielen Jahrzehnten der Gespr?chsgegenstand der koreanischen Versteigerung des Grundstu¨cks. Der gegenw?rtige Zivilvollstreckungrecht hat ? 81 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 neu errichtet, um auch f?r die uneingetragenen Geba¨ude die Zwangsversteigerung zu beantragen. Aber mit der neuen Errichtung dieser Bestimmung sind nicht alle Versteigerungen der uneingetragenen Geba¨ude mo¨glich. Das gilt nur daf?r, wenn die gesetzm癌ig genehmigten Geba¨ude nicht die Gebrauchsbewilligung erhalten haben. Ob die noch nicht fertig gebauten Geba¨ude zum Gegenstand der Geltung werden, ist bestritten. "Wenn die Losnummer, der Aufbau und die Fla¨che der Geba¨ude, ?ber die die Zwangsversteigerungen beantragt worden sind, nicht mit dem genehmigten Inhalt zum Bau u¨bereinstimmtn, muss das Gericht den Antrag der Zwangsversteigerung zur?ckweisen," bestimmt ? 42 Abs. 2 Zivilvollstreckungordnung. Gem癌 diesem Paragraph und dem Zwecks des Grundbuchrechts, das f?r die Voraussetzung der Eintragung die Fertigkeit der Geba¨ude und die Gesetzm癌igkeit verlangt, werden die noch nicht fertig gebauten Geba¨ude nicht zum Gegenstand der Geltung, auch wenn die Rechtsprechung als die unabha¨ngigen Geba¨ude anerkennt. Als die Zwangsvollstreckungsmethode dieser nicht fertig gebauten Geba¨ude wurde die Zwangsvollstreckungsmethode der beweglichen Sache ber?cksichtigt, wobei es auf viele Problematiken bez?glich der konkreten Zwangsvollstreckungsmethode hingewiesen sind. Und das Oberste Gericht auch verneint die Zwangsvollstreckungsmethode der beweglichen Sache. Hierbei wird nach den unterschiedlichen Zwangsausf?hrungsmethoden des Grundstu¨cks getappt. Und es beno¨tigt die gesetzgebende Erg?nzung als die Methode, womit der Zeitpunkt des Antrags der originalen Eeigentumseintragung vorverlegt wird. Hier besteht die Gefahr, dass es dem Zweck des Eintragungssystems und dem Zweck des Grundstu¨ckssystems widerspricht, indem die Schnelligkeit und die Vernunftm癌igkeit des Zwangsvollstreckungsprozesses und die Interessen der Gl?ubiger betont werden. In dieser Arbeit ist der Zeitpunkt der 'praktischen Fertigkeit' gew?hlt, die beim Bauen stehende Geba¨ude vom Grund und Boden unabh?ngig zu machen. Denn dieser Zeitpunkt betrfft den Zeitpunkt, wo die beim Bauen stehende Geba¨ude den 'Verwendungsgebrauch' haben und sie mit dem Publizit?tsverfahren der Eintragung den 'Verkehrsgebrauch' haben. Dadurch werden die Geba¨ude, die in der allgemein anerkannten Auffassung als die unabha¨ngigen Geba¨ude anerkannt werden aber die noch nicht fertig gebaut sind, als die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen gesch?tzt. Die noch nicht fertig gebauten Geba¨ude werden in der Einheit mit dem Grund und Boden verkehrt. Bei der Versteigerung werden sie zum Gegenstand der Bewertung des Grundstu¨cks, wobei es wegen des hohen Versteigerungsbetrags f?r die Schuldner nicht nur nachteilig ist. Der Ersteher kann die nicht fertig gebauten Geba¨ude ?bernehmen und die Gewinne erhalten. Unter dem dualistischen System muss ein bestimmter Zeitpunkt getroffen werden, die beim Bauen stehende Geba¨ude als das unabh?ngige Grundstu¨ck zu anerkennen. Aber die These, dass die beim Bauen stehende Geba¨ude mit dem Grund und Boden verbunden sind und danach zum vom Grund und Boden unabha¨ngigen Grundstu¨ck werden, ist widerspruchsvoll. Deshalb mu¨ssen der Grund und Boden und die Geba¨ude als die Einheit erfasst werden, um diesen Widerspruch grunds?tzlich zu l?sen. Die Geba¨ude k?nnen ohne Grund und Boden nicht bestehen, weshalb die Unteilbarkeit von dem Grund und Boden und den Geba¨uden selbstverst?ndlich sind. Auch in der Praxis des Verkehrs werden der Grund und Boden und die Geba¨ude zusammen verkehrt und zum Objekt der Hypothek. Deshalb sollen die Geba¨ude das rechtliche Schicksal des Grund und Boden teilen. Unter dem dualistischen System teilen die Geba¨ude nicht das rechtliche Schicksal des Grund und Boden. Dass die Geba¨ude unabh?ngig vom Grund und Boden ?bereignet und verpf?ndet werden, wird der Faktor, das Fundament der Geba¨ude zu verschw?chen und den Verpf?ndungswert auszulassen. Zur Vermilderung dieses Widerspruchs ist das gesetzliche Erbbaurecht eingef?hrt, das aber als das sehr unausreichende System gesch?tzt ist. Unter dem dualistische System besteht das Geba¨udedbuch unabh?ngig vom Grundbuch. Aber nur mit dem Geba¨udebuch sind die Verh?ltnisse des Grundverwendungs unlesbar. Und nur mit dem Grundbuch ist es unlesbar, ob auf dem Grund und Boden ein Geba¨ude steht. Dies verschw?cht die Funktion der Eintragung als das Publizit?tsverfahren. Auch beim gleichzeitigen Verkehr von dem Grund und Boden und den Geba¨uden werden die L?stigkeit und die Verschwendung verursacht, sie abgesondert einzutragen. Deshalb ist die gesetzgebende Untersuchung beno¨tigt, dass der Grund und Boden und die Geba¨ude die Einheit bilden und das gemeinsame rechtliche Schicksal haben sollen.;건물은 토지의 정착물임에도 불구하고, 우리 법제는 토지와 건물을 별개의 독립한 부동산으로 취급하는 이원적 체계를 취하고 있다. 토지와 건물을 일체로 취급하는 西歐의 법제와는 달리, 이원적 체계 하에서는 건축 중인 건물을 법률적으로 어떻게 취급할 것인가의 문제가 필연적으로 발생하게 된다. 이원적 체계 하에서 건물은 그것이 서 있는 토지에 부합하지 않는다. 건축 중인 건축물은 일단 토지에 부합하여 토지소유권의 효력범위에 속하지만, 건축과정상 일정한 시점에 도달하면 토지로부터 분리된 독립한 부동산으로 취급된다. 건축 중인 건물이 건축과정상 어느 시점에서 독립한 부동산으로 되는가에 관하여 학설과 판례는 '건물거래 또는 건물이용의 목적으로부터 보아 사회관념상 독립한 건물로서의 효용을 가진다고 인정할 것인지 여부'에 따라 결정해야 한다고 한다. 특히 판례는 '최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽'이 이루어지면, 완성되지 않은 경우에도, 독립한 부동산으로서 건물의 요건을 갖추었다고 한다. 실제로 건물은 그것이 완성되기 전이라도 旣成高에따라 평가되어 거래의 대상이 된다. 그러나 이것은 기성고에 따른 가치평가의 문제이며, 토지와 별개로 거래할 것인가 아니면 토지의 일부로서 거래할 것인가는 민법과 부동산등기법 등 관련법규의 목적에 따라 결정되는 것이다. 따라서 사회통념상 독립한 건물로 인정되는 시기는 '이용상의 효용'에 초점을 맞추는 것이 타당하다. 판례상 독립한 건물은 미완성이라도 등기적격이 있지만, 실제로 소유권보존등기를 신청하기 위해서는 부동산등기법 제131조의 보존등기신청요건을 갖추어야 한다. 그러나 완공되지 않은 건물은 사용승인을 받을 수 없고 건축물대장에도 등재될 수 없기 때문에, 보존등기신청요건을 갖추는 것이 사실상 불가능하다. 이처럼 독립한 건물로서의 인정요건과 부동산등기법상 보존등기신청요건은 현격한 차이가 있어 마치 건물은 미등기 건물(=미완성 건물)과 등기된 건물(=완공된 건물)로 구분되는 것처럼 보인다. 따라서 건축 중인 건물이 독립한 건물로 인정되는 시기와 소유권보존등기를 신청할 수 있는 시기를 가능한 근접하게 할 필요가 있다. 부동산등기법상 등기된 내용과 건물의 실제 현황 사이에는 동일성이 인정되어야 하는바, 부동산등기법은 등기사항인 지번'구조'면적에 있어서, 건축허가 또는 건축신고된 내용과 같은 정도의 완성도와 적법성을 요구하고 있다. 이와 같은 부동산등기법의 취지와 목적에 비추어 본다면, 건축 중인 건물이 사용승인을 받을 수 있을 정도로 완성되고 적법성을 갖춘 경우에 사회통념상 독립한 건물로서의 요건을 갖추었다고 보는 것이 타당하다. 따라서 건축허가상의 설계도서대로 건축하여 그 건축물 본래의 용도에 따른 사용수익이 가능할 정도로 완성된 경우, 즉 '사실상 완공'된 경우에 부동산으로서 독립성을 인정하여야 할 것이다. 사회통념상 독립한 건물로서의 형태와 구조를 갖춘 건물은 원시취득의 대상이 되므로, 당시의 건축주가 등기 없이 당연히 그 소유권을 취득한다. 여기서 사회통념상 독립한 건물로서의 형태와 구조를 갖추지 못한 건축 중인 구조물의 소유권은 누구에게 귀속되는가의 문제가 제기된다. 토지소유자가 직접 자신의 토지 위에 건물을 짓거나 또는 권원 없는 자가 무단으로 타인의 토지 위에 건물을 짓는 경우에 있어서, 독립한 부동산으로서 건물에 이르지 않은 건축 중인 구조물은 토지의 정착물로서 토지에 부합하고, 토지의 일부 내지 구성부분이 된다고 보아야 한다. 따라서 건축 중인 구조물의 소유권도 토지소유자에게 귀속되어야 한다. 그러나 지상권자나 임차인처럼 토지이용에 정당한 권원이 있는 자가 타인의 토지 위에 건물을 짓는 경우에는, 처음부터 토지에 부합하지 않는다고 해석하는 것이 타당하다. 독립한 부동산으로 볼 수 없는 건축 중인 구조물의 소유권은 토지이용권 있는 건축주에게 귀속되고, 독립한 동산으로서 거래의 객체가 될 수 있다. 건축 중인 건물이 건축과정상 일단 토지에 부합하였다가 일정한 시점 후에는 독립한 건물이 된다는 것은 논리적으로 설명하기 어려운 점이 있다. 그러나 이것은 우리 법제가, 토지에 정착하고 있음에도 불구하고, 건물을 토지와는 별개의 독립한 부동산으로 취급하고 있기 때문에 생기는 불가피한 결과이며, 이원적 체계의 가장 큰 모순점이라고 할 것이다. 건축 중인 미등기 건물의 강제집행문제는 지난 수 십 년간 우리나라 부동산 경매제도의 가장 큰 話題라고 할 수 있다. 현행 민사집행법은 제81조 제1항 2호 단서를 신설하여 미등기 건물의 경우에도 부동산 강제경매를 신청할 수 있도록 하였다. 그러나 위 규정의 신설로 모든 미등기 건물에 대한 경매가 가능하게 된 것은 아니며, 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에만 적용된다. 건축 중인 미완성 건물이 그 적용대상이 되는지 여부에 대해서는 견해가 대립되고 있으나, 민사집행규칙 제42조 제2항의 취지와 등기요건으로서 건물의 완성도와 적법성을 요구하는 부동산등기법의 취지에 비추어 본다면, 미완성 건물은 판례상 독립한 부동산으로 인정되는 경우에도 그 적용대상이 되지 않는다고 할 것이다. 건축 중인 미완성 건물의 강제집행방안으로 종래 유체동산 집행방법이 고려되었으나, 구체적인 집행방법과 관련하여 많은 문제점이 지적되고 있으며, 대법원은 동산집행의 가능성을 부정한다. 그리하여 다양한 부동산 강제집행방안이 모색되고 있으나, 대부분 소유권보존등기를 신청할 수 있는 시기를 가능한 앞당기는 방안으로서, 입법적인 보완을 필요로 한다. 또한 집행절차의 신속성이나 합리성, 집행채권자의 이익을 도모한다는 측면에 치중함으로써 등기제도의 목적이나 부동산제도의 취지에 어긋나는 결과를 초래할 위험이 있다는 점에서 신중한 고려가 요구된다. 본 논문에서는 토지에 부합하여 건축 중인 공작물을 어느 시점에서 토지로부터 독립시킬 것인가에 관하여 '사실상 완공'이라는 시점을 선택하였다. 이로 인하여 종래 가장 문제가 되었던 '사회통념상 독립한 건물로 인정되지만 완성되지 못한 건물'은 토지의 부합물로 평가되는 결과에 이른다. 이러한 결과는 등기할 수 없더라도 독립한 부동산으로서 존재하는 것보다 불리한 것인가' 미완성 건물은 기성고에 따라 평가되어 토지와 일체로 거래될 수 있다. 경매시 부동산 평가의 대상이 되고, 경매가가 높아져 채무자에게 불리한 것만은 아니다. 경락인(매수인)으로서는 미완성 건물을 인수하여 완공시킬 수 있으므로 사회경제적으로도 유리한 결과에 이를 수 있다. 그러나 건축주가 지상권이나 임차권 등 권원에 기초하여 타인의 토지에 건축 중인 건물은 토지에 부합하지 않고, 독립한 동산으로서 거래의 대상이 된다고 할 것이다. 이원적 체계 하에서는 건축 중인 건물이 독립한 부동산으로 인정되는 어느 시점을 선택할 수밖에 없다. 그런데 건축 중인 건축물이 원칙적으로 일단 토지에 부합하다가 일정한 시점에 도달하면 토지로부터 분리된 독립한 부동산으로 취급된다는 전제 자체가 논리적으로 모순을 가지고 있기 때문에, 어느 시점을 선택하든 만족할 수 있는 결과를 도출하기는 어렵다. 그러므로 이와 같은 모순을 근본적으로 해결하기 위해서는 토지와 건물을 일체로 파악하고 건물의 부합을 인정하는 것이 타당하다. 건물은 그 성질상 부지를 떠나서는 존재할 수 없으므로, 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 현행법제 하에서도 토지와 건물을 일체로 취급하는 법률규정과 해석론이 등장하게 된다. 일반적으로 토지와 그 지상의 건물은 법률적 운명을 같이 하는 것이 거래의 관행이며, 당사자의 의사나 경제의 관념에도 합치된다. 이원적 체계 하에서 토지와 건물은 별개의 부동산이므로, 원칙적으로 법률적 운명을 같이 하지 않는다. 건물을 토지와 별개로 양도하고, 담보로 제공하는 것은 건물의 존립기초를 약화시키고 담보가치를 하락시키는 요인이 된다. 이러한 모순을 완화시키기 위하여 법정지상권제도를 도입했지만, 그것은 매우 불충분한 제도로 평가되고 있으며, 해석론상 많은 문제점을 가지고 있다는 것은 이미 많은 연구들에서 지적되고 있다. 이원적 체계 하에서는 토지등기부와 별도로 건물등기부가 존재하는 까닭에, 건물등기부만으로는 토지이용관계의 유무나 내용을 알 수 없고, 토지등기부만으로는 그 토지 위에 건물이 있는지의 여부를 알 수 없다. 이러한 점은 부동산 공시방법으로서 등기기능을 약화시킬 뿐만 아니라, 토지와 건물을 함께 거래하는 경우에도 등기를 별개로 해야 하는 번거로움과 낭비를 초래하게 된다. 위와 같은 이원적 체계의 문제점을 근본적으로 해결하기 위해서는 토지와 건물의 일체적 구성으로 전환하는 입법론적 검토가 요구된다.