한국의 주택시장 분석

Abstract

近年 우리나라의 제반경제사회문제중 주택문제만큼 지속적으로 사회적 관심을 불러일으킨 문제도 흔하지 않을 것이다. 주택문제는 여러 관점에서 접근할 수 있겠으나, 무엇보다도 중요한 점은 주택에 대한 초과 수요 (excess demand)가 존재할 뿐 아니라 이러한 현상이 더욱 심화될 것이라는 기대가 일반경제에 널리 퍼져있고, 따라서 이러한 기대가 일반물가에 비하여 주택가격의 상대적 상승을 초래하게 되었다는 점이다. 특히, 80년대들어 그동안의 고도성장과정에서 다소 미진하였던 소득의 재분배와 국민복지향상문제가 중요한 정책과제로 대두되면서 주택문제의 중요성이 크게 부각되게 되었다. 그러나 주택문제에 대한 지대한 사회적 관심도에 비하여, 이에 대한 경계학적 연구는 현재까지 상당히 부진한 상태에 있다. 주택서비스에 대한 수요는 수요자의 소득수준 및 가격에 의하여 주로 결정될 것이지만, 現 우리나라 소득 및 가격탄력성이 어느 정도인가에 대한 적절한 실증분석은 상당히 빈약한 상태이다. 이와더불어 주택문제를 해결하려는 우리나라 정책은 주택시장에서의 수급결정요인에 근거를 두기보다는, 경계외적인 요소에 의하여 설정된 사회적 여망지표 즉, 1가구 1주택의 개념에 더 많은 관심을 집중시켜 제정책수단들이 수행되었다. 이에 본 논문은 주택서비스의 수요 및 공급이 어떠한 요인들에 의하여 결정되는가를 설명하는데 목적을 두었다. 본 논문에서 추정한 주택수급함수의 결과는 아주 만족스러운 것은 아니지만 몇가지 점을 살펴볼 수 있다. 첫째, 소득수준이 주택수요에 미치는 영향은 기존연구결과와 비교할 때 다소 탄력적임을 보였으며, 둘째, 주택금융이 주택수요와 공급에 미치는 효과는 미미했고, 세째, 국민경제의 호불황 여부는 주택수요에 큰 영향을 미친다는 것이다. 따라서, 주택수급정책은 소득분배의 개선과 주택금융의 활성화를 통한 저소득층의 주택에 대한 유효수요증대에 힘을 기울여야 할 것이다.;Korea is faced with housing shortage. The rate of housing shortage goes up to 30.8% in 1987 from 23.4% in 1963. There are two main reasons behind the housing shortage in Korea. One is natural increases in housing demand due to population growth. The other is social increases in housing demand due to nuclear familization and unbanization. The primary purpose of this paper is to analyze the Korean housing market. In this study, an empirical study of the Korean housing market used the annual, macro-level time-series data appearing in National Income Accounting. The period covered in this study from 1963 to 1987. The estimation procedure used are Two Stage Least Squares (2SLS). Major aspects of the results to be emphasized are follows 1. The relative price of housing appears to have positive relation with housing demand. This implies that the demander tend to consider housing as an investment goods rather than consumption goods. 2. The income elasticity of demand for old housing appears to be inelastic, and that for new housing elastic. 3. The number of family appears not to have strong and consistent relationship with housing demand. So, the number of family may not be a good explanatory variable for housing demand in Korea. 4. The rate of unemployment shows negative relationship with demand for new housing. This implies that the demand for new housing responds to industrial fluctuation. 5. The housing loan appears not to have significant relationship with housing demand. This implies that housing finance has not been distributed efficiently.