부동산 가격과 유동성간의 관계 분석

Abstract

외환위기 이후 우리나라의 부동산 가격은 서울 강남과 수도권 일부 지역을 중심으로 큰 폭으로 상승했다. 우리나라에서 부동산은 가계가 소유하는 여러 가지 자산 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 자산으로 부동산 가격의 변동이 거시경제에 미치는 영향력은 크다고 볼 수 있다. 최근 연구 결과에 따르면 부동산 가격이 시장기초가치를 상회하는 거품이 형성되었다는 판단 하에 가격 상승을 주도한 여러 가지 원인 중에 오랫동안 지속되었던 저금리 기조와 유동성 증가를 꼽는다. 이러한 관점에서 본 연구에서는 외환위기 전후로 나누어 부동산 가격의 상승 요인으로 여겨지는 유동성이 부동산 가격과 어떤 관계를 보이는지 알아보고자 한다. 부동산 가격이 특히 유동성 중에서 가계대출의 영향을 받는지 알아보기 위해 Lastrapes(2002)의 동태모형을 이용해 분석했다. 외환위기 전후로 나누어 부동산 가격, 산업생산지수, 유동성, KOSPI 변수들 사이의 관계를 분석하기 위해 요한슨 공적분 검정(Johansen Cointegration)으로 장기적 균형관계를, 벡터오차수정모형(Vector Error Correction Model)으로 단기적 관계를 알아보았다. 그 결과 장기적으로 가계대출은 외환위기 이전에는 부동산 가격과 부(-)의 관계를 보였으나, 외환위기 이후에는 정(+)의 관계를 보여 두 기간이 서로 다른 결과를 나타냈다. 단기적으로 가계대출은 외환위기 전후로 부동산 가격에 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났으며, 계수의 크기를 비교해 본 결과 외환위기 이후 단기적으로 가계대출이 부동산 가격에 미치는 영향이 더 커진 것으로 나타났다. 그리고 이자율이 부동산 가격에 미치는 영향을 알아보기 위해 추가적인 변수로 이자율을 포함해 공적분 검정과 벡터오차수정모형을 추정해 보았다. 외환위기 이전에는 이자율이 부동산 가격에 미치는 영향은 장기적으로는 정(+)의 관계를 보였으나, 단기적으로는 부동산 가격에 음(-)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 외환위기 이후에는 이자율은 부동산 가격과 부(-)의 관계를 나타냈고, 단기적으로 부동산 가격에 대체로 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 실증분석결과 외환위기 이후 유동성 중 가계대출과 이자율이 부동산 가격에 미치는 영향이 더 확대된 것으로 나타났다.;Korean house prices have risen rapidly in some areas such as Southern Seoul since the foreign currency crisis in 1997. As 70 percent of households owned their own house as of the end of 2006, housing is the dominant component of wealth for households in Korea. Therefore, the effect of changes in house prices influences the whole economy. According to recent empirical studies about house prices, some papers show that a bubble in house prices has existed since 2001. Also, low interest rates and an increase in liquidity have been noted as causes for the increase in house prices. The aim of this study is to analyze the relationship between house prices and economic variables including liquidity and interest rates. For an empirical analysis, this paper uses the Cointegration and Vector Error Correction Model (VECM). The time span of the analysis is from 1991 to 2007 and monthly data are used. Also, in consideration that there is a structural change in data after the foreign currency crisis, data has been analyzed by dividing it into two different periods. In particular, to test whether household loans have an effect on house prices in both the long and short term, this paper uses the dynamic equilibrium model of the housing market of Lastrapes (2002). Before and after the economic crisis, using house prices, the index of industrial production, liquidity (M1, M2, Lf, household loans) and the KOSPI index, the long term relationship was tested by using Johansen Cointegration tests and the short term relationship by VECM tests between house prices and the other variables. As a result, whereas household loans show a negative relationship to house prices before the foreign currency crisis and a positive relationship after the foreign currency crisis in the long term, household loans had a positive effect on house prices both before and after the economic crisis in short term. In comparison with the estimated coefficients, in the short term after the economic crisis house prices were more affected by household loans than before the crisis. Also, because interest rates are an important variable and not only liquidity, estimates were undertaken by the Cointegration test and VECM test with the interest rate added. The results show that before the foreign currency crisis the interest rate had a positive effect on house prices in the long term, but it had a negative effect in the short term. After the foreign currency crisis, the interest rate had a negative effect on house prices in the long term and also interest rates had a negative effect in the short term. According to the results obtained in this study, household loans and interest rates have had a large effect on house prices since the foreign currency crisis.