로지스틱 모형을 이용한 주택가격 동향에 대한 기대심리의 분석

Abstract

2008년 미국 서브프라임 모기지 부실 사태로 인한 금융위기로 각국 증권시장은 폭락했고 그 영향은 실물경제에까지 미치기 시작했다. 지난 10년간 호황을 누렸던 미국 경제는 특히 성장을 촉진하기 위해 사용된 ‘저금리’가 시장에 과도한 유동성을 공급하여 경기 과열을 감지한 정부가 긴축정책으로 돌아서면서 자금시장은 급격히 얼어붙게 되고 서브프라임 모기지 사태가 발생했다. 특히 유동성 위기가 심화되면서 모기지 연체와 주택 압류가 급증하고 미국의 모기지 시장은 붕괴에 가까운 타격을 입게 된다. 한국 경제 또한 원·달러 환율은 1500원대까지 급등했고 정부는 시장의 동요를 막고자 외환 보유고까지 풀어 대응했지만 변동성은 사그라지지 않았다. 주가는 반 토막 났고 부동산 거래는 끊겼다. 강남불패 신화가 무너지면서 국민들의 자산 가치는 급락했다. 2007년 말부터 서울 강남권과 버블세븐지역을 중심으로 집값이 떨어지기 시작해 2008년 하반기 들어서는 전 지역으로 하락세가 확산됐다. 글로벌 금융위기가 실물경기에까지 영향을 미치면서 소비심리가 얼어붙었기 때문이다. 이로 인해 2008년 전국의 아파트값은 2000년 이후 첫 마이너스 변동율을 기록했다. 그러나 최근 들어 미국 주택시장의 바닥 탈출 징후, 국가유가 상승에 이은 주가 상승, 원화 환율 하락 등 국내 금융지표들이 개선되면서 일부에서는 우리나라 실물경기의 조기 회복설을 제기하고 있다. 이러한 논란의 연장선상에 주택경기 조기회복설도 함께 자리 잡고 있다. 최근 들어 각종 주택경기 관련 지표들이 개선의 기미를 보이고 있고 일부 지역의 재건축 주택 가격이 크게 뛰고 있기 때문이다. 그리하여 조기 회복설을 검증할 주택경기 관련 지표 중 하나인 주택매매가격을 살펴본 결과 이 주장은 긍정적으로 생각되어지지만 실물경기의 회복이 선행되어야만 이런 현상은 지속성을 갖게 될 것이다. 본 논문은 2008년 국민은행 부동산 LAB에서 실시한 주택금융수요실태조사를 기본 자료로 2009년 주택가격 동향에 대한 기대심리를 기준범주 로짓을 이용한 다범주 로지스틱 회귀모형과 로지스틱 회귀 모형을 이용하여 주택가격 동향에 대한 기대심리에 영향을 미치는 요인 각각의 고유의 특성과 요인들 간의 상대적인 특성을 분석하였다. 이 분석결과를 통하여 수요와 공급의 법칙이 작용하는 부동산 가격 안정을 위한 향후 주택가격 동향에 대한 기대심리에 대한 정부의 주택계획에 하나의 기준점으로 사용하고자 한다. 이러한 기준점이 확보된다면 주택가격 동향에 대한 기대심리를 보다 효율적으로 파악하여 정부의 부동산대책에 유용할 것이라 생각된다. ;2008 financial crisis caused by risky sub-prime mortgages in the United States brought a plunge in stock markets around the glob. And its impact has reached out even to real economy. After enjoying 10 years of economic prosperity, the U.S. government determined its monetary policy to facilitate economic growth, low-interest rate in particular, has caused overflow in the financial market. The government turned to contractionary policy which froze the U.S. financial market and caused sub-prime mortgage crisis consequently. As the liquidity crisis intensifies, mortgage delinquencies and foreclosures increased dramatically, which became a severe hit on the U.S. mortgage market to the near collapse. The story goes similarly for Korean economy. Korean won to U.S. dollar exchange rate jumped to 1,500 won per dollar. The government's attempt to soothe the volatility and prevent the unrest in markets failed despite its desperate measure of releasing the foreign exchange reserve. Stock prices dropped to half of the original value and the property market fell into hibernation. The value of private properties heavily decreased as the legendary Gang-Nam could not avoid the hit this time. Since late 2007, property prices in around Gang-Nam and the regions as known as Bubble Seven have started to decline. This downturn became national-wide pace in late 2008. It is because the global financial crisis had a negative impact on consumer purchase behavior. For this reason, prices of apartments in Korea recorded minus volatility for the first time since 2000. However, some suggest the possibility of early recovery of Korean real economy based on improvement of external and internal financial indicators: the U.S. housing market showing the signs of bouncing off the bottom, Korean stock market reviving along with the rise in oil price, and decrease in won to dollar exchange rate. Such suggestions also imply the early recovery of Korean housing market. Prices of reconstructed houses in some region is soaring at significant level and related indicators of housing economy are showing the sign of improvement. As this study looks into one of the indicators to validate the theory of early recovery, the market value of houses in transaction, the result seems supportive. However, recovery of real economy is necessary for current phenomenon to continue. In this study, the expectancy towards the movement of 2009 housing prices was analyzed based on the data of 2008 Demand Survey for Housing Finance conducted by KB Bank (former Kookmin Bank). The characteristics of variables and the relationships between those variables were analysed by multiple regression model using base-line category logits and logistic regression model. Through the analysis results, this study attempts to derive the datum point for the government when it plans to cope with market expectations for future prices as well as to stabilize the housing market wherein the rule of demand and supply applies. Accomplishment of a yardstick that can more effectively interpretate market expectation will be useful in government policy making for the real estate market.