초고층 주상복합건물에서 층, 향, 조망감, 경관 요인의 가치중요도에 관한 연구

Abstract

주택의 양적 팽창과 주택소비자 수준의 향상으로 인해 주거환경에 대한 소비자의 욕구는 매우 높아졌다. 주거환경의 여러 요인 중 '층·향·조망감·경관'요인은 주택 선택시 고려되는 매우 중요한 요인으로, 이에 대한 관심도 및 가치도가 커지고 있다. 하지만 현 주택시장에서는 본 요인에 대한 정확한 이해와 적정한 가치평가가 이루어지고 있지 않다. 공동주택의 계획에서 요인별 가치 추정에 의한 주요 주거환경요소의 적정 활용과 거주민의 인식도를 파악한 주거의 배치계획은 주거의 쾌적성을 증대시킬 것이다. 또한 주택의 거주가치를 향상시키는 것은 물론, 주거 개발사업의 성공 여부와도 밀접한 관계가 있을 것이다. 따라서 '층·향·조망감·경관'에 관한 주택시장에서의 실질적 가치인식 및 선호도를 파악하고, 그에 대한 차별적 가치도를 추정하는 작업은 현 주택시장에서 시급히 모색되어야 한다. 따라서 본 연구는 현 주택시장에서 임의의 기준에 의해 가치가 산정되고 있는 '층·향 ·조망감·경관'요인의 실제 가치고려도를 조사·분석하고, 그 정도를 제시하였다. 그리고 평가 및 가치 산정방안으로 요인별 적정 가중치 가치비교 평가표를 제안해 보았다. 연구대상으로는 요인 통제가 용이하고 연구요인에 대한 주호별 특성 차이가 뚜렷한 '30층 이상의 초고층 주상복합건물'을 선정하였으며, 층은 '건물 주호의 층수', 향과 조망감 및 경관은 '주호 거실 전면부'를 기준으로 하여, 각각 '주요 향', '개방(開放)의 정도', '뚜렷하게 관측되는 대상의 종류'라 개념을 설정하고 연구하였다. 본 연구는 '국내 주택시장, '홍콩 주택시장', '초고층 주상복합건물 거주자', '건설 및 부동산 관련 전문가' 등 다양한 측면에서 '층·향·조망감·경관'에 대한 고려 상황 및 가치도를 분석하고자 하였다. 이러한 다양한 그룹의 연구분석 결과는 다음과 같다. 현 주택시장에서는 초고층 주상복합건물 대부분 층수의 증가에 따라 평당분양가를 높게 산정하고 있다. 하지만 조사결과, 고층(高層)을 선호하더라도 30층 이상의 고층에 대해서는 오히려 거부감과 기피하는 경향이 있다. 따라서 무조건적으로 층에 비례하여 가치를 높게 산정하는 것은 바람직하지 않다. 다만, 30층 이상의 층에 대한 선호도의 감소 성향에 대해 최상층은 예외적인 사항으로, 높은 가치를 부여받으며 선호되고 있다. '향'요인의 가치고려비중이 크게 줄었지만, 향요인은 아직까지도 매우 중요한 요인이다. 특히 북향 거주자들의 '향에 대한 불만족'과 '앞으로 새로 주택 선택시 현 향조건의 주택을 구입할 의사가 없다'는 의견을 간과해서는 안된다. '조망감'의 가치비중은 근래 들어 가장 급속도로 커지고 있는 구매고려요인이다. 하지만 아직까지 이에 대한 개념과 이해 및 연구가 부족하다. 특히 수평조망감에 대한 고려는 거의 미미한 수준이며, 수직조망감은 층요인과 동일한 요인으로 잘못 인식하여 그 가치를 산정하고 있다. 그러나 주택소비자들에게 '2차원 수평조망감'은 매우 중요시 되는 요인이며,'3차원 수직조망감' 또한 높게 고려되는 요인이다. 따라서 '수평조망감'에 대한 차별가치 방안의 도입이 시급히 모색되어야 할 것이다. '경관'요인은 조망감과 더불어 근래 들어 많은 관심을 받고 있는 요인이다. 근경시에는 「공원>산>강 ·하천>건축물」 경관을, 원경시에는 「산>강>야경」경관을 우선순위를 두어 선호하였다. '층·향·조망감·경관'요인의 종합가치를 분석해 보면, '층·향·조망감·경관'요인 중,'2차원 수평조망감'을 가장 크게 가치고려하고, 층과 수직조망감이 함께 고려된 '층조망감'을 다음 순으로 비중있게 고려하는 것으로 판단된다. '향'요인 또한 상당히 중요하게 고려되고 있으며, 다음 순서로 '근(近)경관'과 '원(遠)경관'요인이 고려된다. 본 연구에서는 요인비교법을 바탕으로 '층·향·조망감·경관'요인의 적정 가중치 가치비교 평가표를 제안해 보았다. 대부분의 연구요인이 주관적이고 정성적인 평가를 요하였지만, 본 결과는 여러 연구자료를 토대로 산정한 것이므로 그 타당성이 있으리라 판단한다. 이러한 연구를 통한 주택소비자의 정확한 주택요인의 욕구 파악은, 향후 공동주택 계획시 소비자에게 만족감을 제공하고 주택의 가치 또한 극대화 할 수 있는 유효한 계획지표 수립에 활용될 수 있을 것이다. 비록 본 연구에서 제안한 '요인의 가치비교 평가표' 및 '고려가치 평가과정'은 좀 더 많은 가격데이터 및 더 다양한 전문가들의 의견을 참고하여 의견의 편향성이 배제되어야하지만, 이는 향후 초고층 주상복합건물 및 공동주택의 계획·설계 및 분양 마케팅에도 매우 유용한 자료가 될 것이라 판단한다.;As the supply of housings has been increased and the consumers standard of living has elevated over the years, the consumers seek for the better quality of living environment. The factors of the 'floor, direction, visual-exposure and scene 'among many factors influencing factors in the purchase of the housing have been very important, and the interest and value about these factors have become serious. The comprehensive study of evaluating and understanding those factors has not been seen in the literature yet. With the resident's evaluating those factors value, the plot planning would have a chance to give the amenities to the consumers and improve the quality of development business in planning the multi-dwelling housings. Therefore, the fast assessment of those values is required. The purpose of this study is to analyze the consumer preference and value about various special factors that affect the living conditions of high-rise composition apartments including the floor plan, the direction, the visual-exposure and the scene. In this study, I analyze the value of these factors in the various fields, such as the domestic housing market, the Hong-Kong housing market, the residents in the high-rise composition apartment and the experts of the building and real estate. The estimation table of the value-weight was also presented in this study. The consequence of this study can be summarized as follows: 1) Unlike common perception in the current housing market, which values the higher floor as the higher value, people showed different responses regarding the preferences for the 'floor'. Although people prefer the higher floor usually, they tend to avoid too high floor except the top floor. 2) The value-weight for 'direction' is still high and the preference of southern direction is also strong. And the residents facing north direction are not satisfied with their directions and have a tendency of avoiding north facing house. 3) The visual-exposure had the highest value-weight among the respondents. But the concept and value weight are not well understood. Particularly the study of the horizontal exposure is insufficient and the importance of the vertical exposure has been regarded as the same concept with the floor. So I studied the concept and the importance of the visual-exposure. 4) From the near view, people highly valued in order of 'a mountain > a river > buildings'. From the distant view, people highly valued in order of 'a park > a mountain > a river > a night scene'. On the whole, people preferred the nature to the artificial landscape. Synthetically, the 'horizontal exposure' is the most valuable factor among these factors. The complexity of the floor and the vertical exposure is highly regarded. The third and forth valuable factors are the near view and the distant view. For the last one, the floor is considered. As a summary, this study is to serve both the researchers in the academic field and marketers for the better understanding of consumers needs. And this study can also be used to making the standard value of the special factors such as the floor, the direction, the visual-exposure and the scene'.