서울시 도심재개발에 관한 연구

Abstract

1960년대 이후 산업화를 추진하는 과정에서 기존 서울의 도심은 상업, 업무, 행정 등 중추기능의 수행이 요구되었지만 기존의 도심은 물리적 환경이 불량하고 토지가 효율적으로 이루어지지 못했기 때문에 새로운 기능을 수행할만한 여건을 갖추고 있지 못했다. 따라서 정부와 서울시는 수도 서울의 환경정비와 도심기능을 강화하기 위한 목적으로 도심재개발을 추진하게 되었다. 본 논문은 서울시의 도심재개발이 환경정비와 도심기능 강화라는 목표를 충분히 수행하고 있는지를 알아보기 위해 서울시의 도심재개발 추진기간을 세 시기로 나누어 분석해 본다. 첫 번째 1973-1982년 사이에는 도심재개발과 관련된 법과 제도가 정비되었으며 다수의 재개발구역이 지정되었으나 실질적으로 재개발은 활발히 진행되지 않았다. 그 이유는 상위계획인 수도권 인구집중억제정책에 따라 정부도 시행주체들을 재개발로 적극 유도하는 정책을 펴지 않았으며, 시행주체들도 대부분 민간 참여자들로서 일부 기업들이 업무공간을 건축하는데 그쳐서 도심재개발은 도심공간의 정비와 도심기능강화의 수단으로서 크게 작용하지 못했다. 두 번째, 1983-1989년 사이의 시기에는 이전 시기와는 달리 도심재개발이 대폭 활성화되었다. 이는 서울시에서 88올림픽을 비롯한 국제대회의 개최를 대비하여 도심의 불량환경을 정비하려는 정부의 의도가 강하게 작용하였다. 정부와 서울시는 도심재개발에 참여하는 민간부문 시행주체에게 세금혜택과 건축규제완화 등 각종 유인책을 실시했고, 이것이 효과를 거두었다. 그러나 공공 시행자 보다는 거의 대부분 민간 시행자들에 의해 시행되었으며 이들이 수익성을 높일 수 있는 업무용 빌딩 위주로 재개발한 결과 도심의 주거기능 쇠퇴, 도심공동화현상, 교통량 증가라는 부작용을 일으켰다. 세 번째, 1990년 이후 현재에 이르는 시기는 아직도 도심 내 많은 구역이 불량한 환경으로 남아있기에 재개발이 지속될 필요성이 있었으나 정부가 이제까지 민간 시행자의 재개발을 유도하던 각종 정책을 변경했기 때문에 도심재개발의 시행이 부진하게 되었다. 그러나 1993년부터는 다시 민간 시행자의 참여를 유도하는 입장으로 전환하게 되었다. 뿐만 아니라 도심집중을 완화하고 공동화현상을 해결하기 위해 주거기능의 입지를 위한 각종 제도를 실시하게 되었다. 그러나 여전히 공공기관의 직접 참여는 저조한체 민간 시행자 위주로 진행되었기 때문에 지속적인 재개발은 기대할 수 없는 실정이다. 서울시의 도심재개발은 초기부터 지속적이고 계획적으로 추진되지 못했으며 정부에서는 국제행사를 대비한 일시적 정비수단으로 사용하였다. 따라서 도심의 불량한 환경은 여전히 남아있고 구역 내 환경조화가 나타나게 되었으며 도심기능의 집중이라는 부작용을 낳게 되었다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 무엇보다도 공공의 직접 참여가 요구되며, 민간 시행자의 참여도 활성화시키기 위해 건축규제 완화, 세제혜택, 보조금 지급과 같은 유도책을 실시해야 할 것이다. 그러나 과거와 같이 민간 시행자에 거의 전적으로 맡겨버리는 형태가 아니라 도심환경의 지속적 정비와 적절한 도심기능유치를 유도할 수 있는 방향으로 나아가야 할 것이다.;After 1960's, CBD of Seoul was proposed to perform central function but its physical environment was so inferior and it's land use was so unefficient. So Government and Seoul City Government promoted urban renewal of CBD in Seoul for physical improvement and enforcement of CBD function. This Papaer analyzes CBD redevelopment of Seoul if it attains its purpose or not.. First, during 1973-1982, law and system of urban renewal were established and much renewal area was set up. But in really, CBD redevelopment wasn't drived well. Because Goverment didn't reveal enlargement policy of redevelopment and the public and private sector didn't participate so actively. So it didnt't act as a means of CBD function enforcement. Second, during 1983-1989, CBD renewal activated so much. Because many international event-for examle '88 Seoul Olympic Games and so on-were to be held in Seoul, Government intended to arrange physical environment of CBD through redevelopment. So it provided various incentives- tax, deregulation of construction limit - with the private participatiants of redevelopment and they came into effect very much. But most private participariants built business buildings for their profit. It brought many ill effects, for examples traffic jam, declination of housing function, vacant effect of CBD. Third, after 1990, urban renewal policy of government was changed. Goverment stopped to provide many incentives with the private participatiants in 1990. CBD renewal was depressed again. But since 1990, inferior environment of CBD has still been, so the renewal of CBD has been needed. In 1993 Goverment policy was changed to activate urban renewal again. But public participatiants have not prompted CBD renewal nearly so it is still dominated the privates and don't expect continuous renewal CBD renewal of Seoul has not been promoted continuously and Goverment used it temporarily as a means of arrangement of international events. So physical inferior environment still has not improved. The public sector has to participate much more and more directly. In addition inducement policies for the private sector have to be lasted.