주택정책이 서울지역의 주택가격에 미치는 영향: 2000년 이후의 주택시장안정대책을 중심으로

Abstract

1970년대 이래로 우리나라는 1970년대 말과 1980년대 말에 이어 2001년 이후의 제3차 주택가격급등현상이 나타났다. 최근의 주택가격급등현상은 국지적인 주택공급 부족과 부동자금의 유입에 기인한 것으로, 이에 정부는 수차례에 걸친 주택시장안정대책을 실시하였다. 그럼에도 불구하고 주택가격은 일시적인 하락세 또는 지속적인 상승세의 불안정한 상태를 보여, 주택시장안정대책의 실효성에 대한 체계적인 검토가 필요하다. 이에 본 연구는 주택시장안정대책의 효과성을 짚어봄과 더불어 향후 주택시장안정대책에 대한 시사점을 도출하고자 하였다. 주택시장안정대책의 실효성은 세 가지의 실증분석을 통해 검증하였으며, 이에 따른 결론을 도출하였다. 첫째, 주택시장안정대책 발표를 기점으로 주택가격변동률의 전ㆍ후를 비교해 보았다. 그 결과 주택정책 발표 이후 주택가격은 일시적인 가격하락세 또는 지속적인 상승세를 나타내는 것으로 볼 수 있었다. 둘째, 주택시장안정대책 시행 1년 후의 주택가격변동률을 특정지표인 경제성장률 및 시중금리와의 상대적인 비교를 통해 살펴보았다. 이를 통해 주택시장안정대책 발표 시점에 비해 실효성이 있는 정책 건수는 감소한 것을 볼 수 있었다. 셋째, 정책외적 요인을 통제한 상태에서 주택시장안정대책에 대한 주택가격의 효과성을 판단하기 위해 두 가지 연구모형으로 다중회귀분석을 통해 검증하였다. 먼저, 주택시장안정대책의 발표 여부에 따라 주택가격에 미치는 회귀분석 결과는 통계적으로 유의미하지 않았다. 다음으로 개별적인 주택시장안정대책의 전후에 따른 주택가격에 미치는 회귀분석 결과는 9.4대책의 효과성을 제외하고 주택가격 측면에서 효과성이 없는 것으로 나타났다. 오히려 정책외적 요인인 총통화와 지가변동률에 더 영향을 받았으며, 이 변수들의 변화율이 증가할수록 주택가격이 상승하는 것을 볼 수 있었다. 더욱이 서울 지역 안에서도 강남지역이, 주택유형 중에서 아파트 부문이 더 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 위의 내용을 종합하면 주택시장안정대책은 서울 지역의 주택가격에 미치는 효과가 대체적으로 없었다는 결론을 지을 수 있다. 주택시장안정대책의 낮은 효과성은 주택정책의 실시 주체인 정부와 목표대상인 국민, 주택시장안정대책 자체 측면에서 그 원인을 파악해 볼 수 있다. 정부는 주택가격급등현상이 발생할 때마다 주택시장의 강한 개입을 통해 단기적으로 주택시장안정대책을 여러 차례 시행함으로써, 주택시장의 기능을 저해하는 요인으로 작용했을 것이라 추측할 수 있다. 이러한 정부의 주택정책 시행으로 인해 국민들은 정부에 대한 불신이 증대되며, 학습효과가 발생할 가능성이 컸을 것이다. 또한 주택시장안정대책 자체는 과거 주택가격급등현상에서 제시된 기존방식을 고수하면서 그 범위와 강도만을 조절하였기 때문에 근본적인 해결책이 될 수 없었을 것이다. 따라서 주택가격급등현상을 해결하기 위해서는 주택시장을 보완할 수 있는 범위 한도 내에서 정부의 간접적인 개입 및 적절한 시기의 주택정책 시행, 기존방식과 차별화된 다른 정책적 방안 모색이 필요하다. 이를 통해 국민들의 불신을 해소하여 주택시장안정대책의 효과성은 증대될 수 있을 것이라 판단된다. 본 연구는 개별 주택시장안정대책 발표 전후 및 시행 1년 전후의 주택가격변동률을 비교함으로써, 정책시차에 따른 실효성을 검토해 보았다. 또한 주택가격에 영향을 주는 정책외적 요인을 통제 유무에 따른 가격변동률을 통해 주택시장안정대책을 다각도에서 살펴보고자 노력하였다. 더욱이 주택시장안정대책의 낮은 효과성에 대한 문제점을 파악함과 더불어 해결방향을 모색하는데 주력하였다. 이러한 점에서 본 연구의 의의를 찾을 수 있을 것이다.;The housing price in Korea has been rising rapidly since 2000. This recent rising of housing price is fundamentally caused by the partly lack of housing supply and an inflow of floating money. Therefore, government has taken several measures to stabilize housing price in Seoul since 2000. However, these measures by the Korean government needs to be reexamined showing that the housing market is moving in an extraordinary way. Accordingly, this study evaluated the effectiveness of the government's policies concerning housing prices and discussed the effective interventions in the housing market. The effectiveness of measures to stabilize housing price in Seoul by the government is verified by the quantitative analysis with actual data in the three dimensions. The results drawn from this study are as follows; Firstly, the rate of housing price fluctuations through a pre-post comparative approach from a reference point, an announcement of measures to stabilize housing price by government, indicated that the housing price showed a tendency to decline temporally or to go up continuously. Secondly, the rate of housing price fluctuations was compared with specially fixed indexes such as the rate of economic growth and the commercial interest rate after one year of executing the measures to stabilize housing price by government. It showed that the number of effective measures after one year of the announcement decreased in comparison with that of effective measures at that time of the announcement. Thirdly, under the control of other variables except for the policy such as cyclical component coincident composite index and floating rate of land price, M2, call rate, construction permission area and stock price index, two models dealing with the effectiveness of the policies were examined by multiple regression analysis. One result of regression analysis said that the effectiveness of policies according to the announcement of the measures to stabilize the housing price was statistically insignificant. Another result of regression analysis said that the effectiveness of the policies according to the pre-post of individual was statistically insignificant except for '9.4 measure' by government. However, the housing price was more affected by M2 and floating rate of land price than policies. It showed that the more floating rate of these variables increased, the more housing price increased. Furthermore, the housing price was sensitively responded to other variables such as Kangnam located in southern part of Seoul or an apartment house. To sum up these contents, this study led to ineffectiveness of the measures by government aiming to stabilize the housing price in Seoul. The low effectiveness of the measures to stabilize the housing price might be caused by the government authorities, the public and these measures themselves. Firstly, the government authorities executed measures to stabilize housing price in a short period through strong intervention in housing market whenever the housing price went up. As a result of this, it could be inferred that the strong intervention of government functioned as an impeding factor in the housing market. Secondly, frequent enforcements of the measures to stabilize housing price might debase trust in the public and occurred the possibility of the learning effect. Thirdly, it might not be a fundamental solution to stabilize the housing market, because it made use of the existing methods and changed just the extent or intensity. In conclusion, the government authorities need to intervene indirectly in the housing market and enforce the housing policy timely. Also, it is necessary to consider that the methods of housing policy were different from the existing ones. Following to the above-mentioned solutions, the measures to stabilize housing price will be much more effective than those in the past.